|
2013年8月，李克强在国务院常务会议上明确，政府在“保基本，兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为养老服务业的“主角”； ■2014年4月23日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，这是首个养老地产可以享受的政策； ■2014年12月24日，中国通过养老保险制度改革方案，养老并轨释放积极信号。
市场方面也是热闹非凡，呈现出一片“你唱罢了，我登场”的景象，各路资本蠢蠢欲动，市场探索不断前行。项目方面更是八仙过海各显神通，在客群、运营模式、融资渠道和大数据智能化发展等探索都有所突破。陆道股份认为，2015年将是养老地产快速发展，市场探索逐步深入，企业分工日益专业的阶段，政策、市场和项目三个方面都会发生明显的变化。
一、政策层面
1国家动真格
——养老地产真的要受惠了
2013年国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将养老服务体系建设纳入国家战略，但市场化运作的养老地产尚未纳入政策体系，几乎没有针对养老地产的政策出台；资金沉淀大、利润率低的养老地产项目在开发运营过程中遇到了土地性质、津补贴等一系列政策障碍，项目运营举步维艰。
但自2014年起，市场期盼已久，专门针对养老地产的政策开始落地，养老优惠政策逐步向养老地产倾斜。2014年4月23日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，规定对于营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主，出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。这意味着建设性养老用地有了国家规范；出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。
我们认为，中国养老盘子太大，单纯依靠国家力量难以在短期内解决快速老龄化所带来的养老服务体系不完善问题。政府出台的一系列政策虽然大多仍针对事业性养老，但在依靠民间力量发展养老服务体系方面的态度是明确的。养老地产土地政策的落地，标志着养老地产享受国家优惠政策的开端，接下来可能专门针对养老地产的税费，津补贴等的政策也会陆续出台。
二、市场层面
2拨开云雾见青天
——盈利模式日益明朗化
在老年人口数量、增长率、潜在消费市场规模、床位缺口等宏观数据的刺激下，各路资本垂涎三尺，将养老地产视作一片新蓝海，一大批养老项目如火如荼的开始建设。但是在大量项目启动之后，市场反应并没有预期的那么热烈，能成功运营的仅仅是少数。如何赚钱困扰着养老地产的发展，如何盈利成了企业不得不重新考虑的问题。
可喜的是，走在前列的企业已经多角度探索养老地产的盈利模式，并且取得了一定的成绩。例如亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”；这些先行者们通过几年的战略发展研究，项目试水实践，给中国式养老地产发展模式很多有益的方向探讨。
我们认为，养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段，虽然距盈利模式成熟尚有距离，但在2015年，将会有更多企业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。
3众人拾柴火焰高——更多企业参与进来
首先，常规地产市场的黄金时代已经过去，无论是像万科、远洋、绿城、绿地这种大型地产企业，还是中小地产企业都在主动或被动地寻求转型，否则就会面临被市场清洗淘汰的局面。他们之中会有越来越多的企业进入到养老地产行业里来。
其次，出于产业链延伸和协同的考虑，国内保险公司对养老地产市场一直非常看重。泰康、平安等大型保险企业都在积极谋求养老地产的布局，甚至“泰康之家”等与养老保险紧密关联的养老地产项目已经成熟落地。
而且，境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径，如美资哥伦比亚投资集团、城堡投资都在与政府接触寻求政策支持。
据我们不完全统计，已经有10余家保险企业、80多地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。相信随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，会有更多的企业参与进来。
4三个臭皮匠赛过诸葛亮
——企业分工专业化
美国养老地产生态系统的核心是风险收益的分拆与匹配。投资商、开发商、运营商的角色分离实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。开发商通过快速销售模式获取开发利润；REITs通过长期持有资产获取稳定的租金收益；基金投资人通过资产买卖获取资产升值收益；而运营商则借助轻资产模式放大经营现金回报，承担经营风险的同时也能获得较高投资回报率。
相比之下，刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其它金融投资企业，但各自的角色定位仍然比较模糊，往往一家企业要扮演多重角色，既是投资商，又是开发商，甚至还兼具运营商的角色，投资商、开发商与运营商尚未实现完全分离。
我们认为，随着养老地产市场的快速推进，各类企业的短板会暴露的更加明显，企业间分工与合作的必要性愈发明显，风险的分拆与资金的匹配也会更加合理。市场不断分化，专业不断分工将是2015年的主旋律。
5万丈高楼平地而起
——服务配套体系完善化
中国养老地产未发展起来很重要的一个原因是“未备先老”，社会各项配套机制、产业还没能很好地支撑养老地产的蓬勃发展，深层次的原因是养老地产还不成为一个能使配套产业盈利的强大行业。
不过，政府层面对养老关注，是推动养老服务体系的完善的利好信号。《关于加快发展养老服务业的若干意见》，从国家战略高度提出完善养老服务体系：政策上，健全养老服务政策法规体系、行业规范；服务上，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救助等养老服务覆盖所有老年群体；产业上，以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展。
我们认为，2015年，随着中央对养老服务体系建设定了调子，明确了思路，各级地方政府会从政策方面对养老服务产业给予更多优惠政策，推进落实中央精神。在市场层面，政策放开带来的津补贴的政策红利，会吸引更多的企业参与到生活照料、老年健康、老年用品等上下游环节中来。
三、项目层面
6八仙过海各显神通——融资渠道多样化
相较于传统住宅地产，养老地产因其兼具投资回报周期长与投资成本高的特征，往往很难获得银行贷款；部分上市公司虽然介入养老项目开发，但股市融资受整体市场环境影响较大，股市融资大门难开；2014年民间借贷平均利率达15.6%，资金匹配度不高，因此其融资渠道备受关注。目前，养老地产企业的融资渠道虽然依旧偏少，但是政府和民间都进行了很多有意义的尝试，融资渠道逐步呈现多样化趋势。
首先，2013年9月13日国务院下发文件，提出“逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域”，这位保险资金大规模进入养老地产铺平道路。
其次，原本热衷于投资常规地产的资本已经开始转向养老地产领域。挚信资本于2010年底入股亲和源1亿人民币，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。长青基金已经与首创置业、重庆和润养老养生公寓发展公司等合作开发养老地产。
最后，2014年5月22日中国第一支权益类REITs产品中信启航上市，标志着REITs产品在中国市场的破冰。从国外经验看，REITs是非常符合养老地产的资本市场产品，相信不久的将来，REITs将成为养老地产拓宽资金的重要渠道。
我们认为，2015年预期会有更大范围的养老金融政策放开，如果对外资开放，将会对中国养老地产融资渠道产生重大影响。
7飞入寻常百姓家
——客群大众化
当前养老地产市场中，主流的产品为高端养老公寓、养老社区等，客户群体主要为具备较高支付能力的活跃高端老年人群。例如北京的燕达国际建康城，押金50-100万，月费8000-13000元；杭州金色年华押金50万+年费。这种收费水平，远超出普通消费群体的接受能力，普通大众还只能依靠低水平的国家兜底方式养老。
从2013年开始，房企、险资与金融投资公司纷纷展开自身的养老地产业务布局，投资总额超千亿。
随着大量养老地产企业进入市场，有限的高端养老市场竞争会越发激烈，在市场空间的限制下，会有更多企业在空间更加广阔大众化养老地产领域加大投资，从而推动养老地产从高端化向大众化转变。
8海棠花下戏儿孙——养老项目社区化
养老地产产品模式在不断探索中，目前有专门建设型综合养老社区模式如亲和源、北京太阳城；景区景点+养老社区（公寓）模式，如乌镇雅园；专门建设养老公寓模式，如和熹会、远洋椿萱茂；普通社区+养老社区（养老公寓）的社区养老模式如万科随园嘉树。但从各个项目的运营情况来看，普通社区+养老社区模式更容易被大众接受。
养儿防老、子孙绕膝、天伦之乐等传统养老观念及害怕孤独、无助、冷漠等对老年群体影响深刻，大多数老人不愿远离子女独自居住。普通社区配建养老公寓（社区）的社区化养老是老年群体最容易接受的形式，是最符合中国国情的养老地产产品。
这种模式的好处有三个：一是心理层面，解决了老人不愿远离子女居住的问题。这种“混居”社区能够让老年人接触到其它年龄段的居住着，保持与外界环境的接触，解决了被抛弃，子孙不孝，孤独、无助的问题；二是经济层面，相对其它类型的养老公寓或专门建设的综合型养老社区，入住成本和服务成本较低，更容易接受；三是配套层面，比如北京就规定，新建社区必须配建800平米以上的养老服务用房，这是第一次从政策上对养老地产的社区化做出引导。
我们认为，养老地产社区化是符合市场需求的，北京出台的政策就是在引导养老地产的发展方向。预期2015年，其它地区也会有相似的政策跟进；市场方面也会有更多项目涉足，例如万科良渚文化随园嘉树项目就是典型代表。
9异曲同工——养老项目连锁化
跟传统地产相比，养老地产是一个专业化程度非常高的地产类型。目前一些开发企业介入养老地产的做法很多是与成熟养老地产开发商合作，通过品牌引入、团队引入快速打开市场，这客观上带来了连锁化的发展。
亲和源在全国挑选适宜的地区进行品牌复制，除起家的上海亲和源外，还成立了海南亲和源老年俱乐部有限公司、辽宁亲和源投资有限责任公司、浙江琳轩亲和源投资有限公司、黄山光明亲和源老年俱乐部有限公司四家连锁公司，所有亲和源项目的服务理念、经营模式与上海亲和源保持一致，工作人员由上海亲和源统一培训。
当前在各类企业争相涌入养老地产行业的同时，取得先机的企业已经开始探索养老项目的品牌化、连锁化经营。连锁化可以自营或品牌输出，将优势资源共享，形成规模扩张，对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用。
我们认为，连锁化可以自营或品牌输出，将优势资源共享，形成规模扩张，对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用，2015年，养老地产的连锁化会取得快速发展。
10运筹帷幄之中决胜千里之外——养老智能化
2014年，中国养老护理人员缺口达250万，同时老年人口增长速度大于护理人员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比较好的辅助服务。
养老智能化可以在以下领域获得应用：第一，监测技术在提早发现健康风险方面可以发挥关键性作用。美国的实践表明，居家智能网络可以在老人重大健康问题出现之前10天到14天内监测到异常变化。英国的有关数据表明，早诊断，早干预可以节约大量医疗费用。第二，远程照看和远程医疗技术在帮助老年人独立居住方面可以发挥关键性作用，远程技术试验可以显著降低糖尿病，心脏病患者住院次数和死亡率。第三，日常生活辅助技术能帮助失能、半失能者完成日常生活，如开关、进食乃至消除孤独。
2014年5月（北京）国际服务贸易交易会上，多家科技企业展示了老年医疗健康云服务最新技术，“智能终端穿戴设备+移动终端APP应用+互联网云服务平台+线下六位一体服务”大数据支持下的医疗健康、安全监控、智能养老新模式是最大的亮点、只能终端穿戴设备可以对体征数据24小时不间断采集、监测、实时上传到云服务平台，并依托专业团队对大数据进行分析对比，得出健康报告，根据老年人生活起居和饮食习惯给出健康管理建议。
我们认为，养老智能化是养老护理人员不足情况下的有益补充，是大数据在康复、医疗、护理领域的重要实践，是养老地产发展的一个重要方向，2015年将有更多的养老智能化技术在养老项目中得到实践。
| 
发表于 2015-1-23 09:04:40
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
收藏