房屋养老金不增加个人负担 住建部权威回应“谁出钱”

白乙

房屋养老金不增加个人负担 住建部权威回应“谁出钱”                                                                                         编辑于                            2024-08-27 10:21                                        发布于：北京市
   

资料来源于国新办发布会、中国建设报、建筑杂志社、21世纪经济报道】
“房子像人一样也会变老，老了也会生病。”近日的国务院政策例行吹风会上，住建部新闻发言人如此形容目前老旧小区所处的状态。住建部此前披露的数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入了设计使用年限的中后期，据媒体统计报道，2040年前后将有近80%的房屋成“老小区”。这些老房子正面临着“养老”难题。
8月23日，国新办举行发布会，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
消息一出，就有人发出“设立房屋养老金，业主又要掏钱了”、“老破小房屋怎么办”等言论。
住建部权威解读“房屋养老金”：公共账户不需要老百姓出钱
关于“房屋养老金”话题经过几天网络发酵和多个专家解读，8月26日晚上，住建部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读，称建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。我部在部分城市开展房屋养老金制度试点，目前各有关城市正在积极探索。
住建部表示房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
住建部还表示房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。
更早时候，住建部官媒《建筑杂志社》26日上午发布社评文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读！ 8月23日在国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国说的原话是：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”上述原话中，董建国副部长最后提到“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，这里的公共账户并不需要老百姓出钱！很多自媒体、视频博主没看或没细看完整的表述，就下结论说政府要收房屋养老金了。上述完整的表述中已经说得很清楚：“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金不是房产税，目前一些自媒体“房屋养老金是变相的房产税”是错误的。
资金哪里来？资金用在哪儿？地方政府多方式筹集“公共账户”
就在8月26日晚住建部权威解读房屋养老金消息公布后，住建部直属媒体中国建设报进一步详细介绍了房屋养老金的情况。
“房屋养老金，顾名思义，是指为保障房屋建筑在全生命周期中能安全正常使用，需对房屋建筑主要结构及其附属设施设备进行定期检测、养护、维修、更新的资金”。华中师范大学经济与工商管理学院副院长、湖北住房改革与发展研究会会长陈淑云在接受本报记者采访时表示，借鉴个人养老金制度设计思路，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。其中，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金，目前已经有了，“试点的重点是政府把公共账号建立起来”。公共账户的资金筹集，主要是按照“取之于房，用之于房”的思想、“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方政府通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式进行筹集，为房屋安全兜底。比如，来源于政府财政资金、土地出让收入、住房公积金增值收益以及社会捐助等。
“事实上，公共账户的资金并不需要老百姓出钱。”全国政协委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说，建立房屋养老金制度，实际上还会减轻老百姓的经济负担。从理论上讲，保障房屋正常使用及安全的维修更新等费用应由房屋所有权人自己承担。政府建立房屋养老金公共账户后，有关费用就可以由房屋所有权人以外的渠道来解决了。
柴强补充说，建立房屋养老金的房屋，主要是“建筑物区分所有权”的住房特别是住宅小区，即房屋内有多户家庭的楼房，不包括独立的只有一个业主的房屋。“建立房屋养老金也不是要把未来房屋养老所需的全部资金一次性筹集到位，而是在较长时间内逐步积累。”
“建立房屋养老金制度目的，就是保障房屋全生命周期的安全，让人民群众住上‘好房子’。”李宇嘉解释说，其实，就是用“养老金”账户里的钱，为房屋把体检发现的“疾病”（比如C、D级危房）“治好”。“当然，它还可以用来给房屋‘上保险’，一方面应对房屋出现的‘大病大灾’（比如私拆承重墙导致的财产生命安全隐患），另一方面防范新建、改扩建等施工可能带来的质量问题。”他补充说。
过去，在大规模建设的“住房短缺”时期，部分住房（比如自建房）在规划设计、建造和工艺上存在一些缺陷。交付入住后也会出现一些使用上的问题，如存在私自装修、加建等行为，加上楼栋（墙体、楼梯、楼顶）、公共区域（水电管气路网等）因长期使用、功能老化，会出现一些安全隐患。“个人账户的资金基本就是用来住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，公共账户资金则主要用于房屋体检和保险等支出。”
对于房屋养老金用途，阎建军也有自己的见解。他认为，个人账户是在已经运转20多年的住宅专项维修资金制度的基础上建立的，无需人民群众在现行制度之外另行缴纳资金。建立房屋养老金制度，就是让住宅专项维修资金有序有效运转起来，为电梯保险和外墙面保险等筹资，解决人民群众燃眉之急。而公共账户资金除了用于公共体检外，也可用于房屋应急托底保障。在外墙脱落、房屋渗水、电梯故障等紧急情况发生时，可拿来用于及时排险，对于没有缴存专项维修资金或者维修资金使用存在困难的房屋，先行垫付资金开展紧急维修，消除安全隐患。“其实，还是为了筑牢房屋安全防线。”
官方详细讲述了公共账户关切，有媒体对房地产的存量市场表示担忧。据媒体中国新闻周刊表示，在推进房屋养老金的过程中，不排除会遇到历史遗留问题。相对来说，一般“老破小”小区前期并没有积累足够的房屋养老金相关资金，并且维修基金也经过多次提取余额有限，的确存在后期补缴房屋养老金的可能性，这个费用的收取问题也是房屋养老金推进中需要解决的难点。业内专家严跃进指出，维修资金归集政策是2000年左右才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据，房屋维修基金的收取和管理缺乏规范化、原有资金规模并不大，需要建立比较系统和全面的资金支持，都要等待房屋养老金等制度的持续推进。
“房屋养老金”制度提速：存量时代的老旧小区改造新的解法
房屋养老金并不是一个新概念，其设立的初衷是为了应对房屋老化带来的生命、财产风险。但市场上有声音将其误读为另一种形式的房地产税，并认为会加重购房者的负担。实际上，房屋养老金个人账户为已有的住宅专项维修资金，多数购房者已经缴纳。其与房地产税的用途、征收方式、缴纳标准均不尽相同，因此是完全不同的两个概念。
近几年，房屋养老金制度被多次提及，其背后有着深刻的制度和时代背景。随着存量时代的到来，以及我国城市更新进入精细化阶段，对房屋的维护、改造等需求不断增多，而包括房屋养老金在内的三项制度，有望成为解决这一问题的核心。
据媒体21世纪经济报道分析，从官方传递出的信息来看，房屋养老金制度的推进，将采取“先试点、后推广”的路径。
按照住房城乡建设部副部长董建国的此前表态，目前，上海等22个城市正在试点房屋体检、房屋养老金、房屋保险等三项制度。据21世纪经济报道了解，这22个城市中，除四个一线城市外，以重点二线城市为主。这些城市的存量房屋规模大，老旧房屋占比相对较高。
上海也强调，三项制度分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年在全市推开。
外界对该项制度关注的焦点，主要体现为资金的归集和资金的使用两方面。其中，面对越来越庞大的房屋维护需求，个人账户额度有限，亟需筹集其他资金来源。
董建国也表示，由于个人账户为已有的住宅专项维修资金，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
但个人账户和公共账户的占比，目前尚未有定论。有专家建议，个人账户与公共账户以4:6的比例进行划分。也有从业者认为，由于各地缴纳的住宅专项维修资金标准不同，也可根据情况，由城市政府部门自行设定比例。
关于公共账户的资金来源，业界一直有讨论和研究。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，不管何种渠道，都要探索形成稳定足额的资金来源，但同时也要发挥市场的效率。他认为，财政资金很必要，但财政很有限，发挥的是补贴、奖励的作用，可以根据制度设定，引入更多的社会资本。
另据媒体顶端新闻26日报道，据悉，今年4月，郑州市住房保障和房地产管理局发布2024年工作要点。其中明确指出，推进住房养老金制度改革试点。完善试点工作方案，加快推动建立房屋养老金公共账户，明确资金来源，力争年底前取得实质性进展。专家表示政府会筹资，不用个人出。
8月25日，一则关于“房屋养老金的收费标准”的传言在社交平台引起热议。传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”。“上海网络辟谣”微信号25日发文，相关部门称“房屋养老金的收费标准确定”一事不实。
房屋养老制度改革势在必行。但现在真正的问题是，由于历史原因、房屋质量等多重问题，现有的房屋维修基金未来可能不足以支撑大批量房屋的可持续体检、维护和保养工作，也正因此，穿透房屋养老争议背后，至为关键的底层争议，还是针对房屋养老基金的账本到底如何平衡。