郑州率先官宣“认房不认贷”，楼市有何新变化？

白乙

郑州率先官宣“认房不认贷”，楼市有何新变化？    2023-08-05 00:12                                       

   中新网北京8月5日电(中新财经记者 左宇坤)继多个部门在不同场合针对优化房地产政策密集发声后，人口超千万的河南省省会城市郑州，再一次走在了调整的第一线。
8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)，发布15条楼市调控新政，包括落实“认房不认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等。
郑州一景。 丁友明 摄
首个明确“认房不认贷”的热点城市
“落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实‘认房不认贷’政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。”郑州本次发布的新政里，做好金融信贷支持的部分尤其引发关注。
分析指出，郑州由此成为官方提出“适时调整优化房地产政策”后首个全面出台房地产调控政策的热点城市，也是首个明确宣布将落实“认房不认贷”的省会城市。
“郑州明确提及落实‘认房不认贷’政策，信号意义非常强，属于全国首个在系统文件中提及该内容的城市。”易居研究院研究总监严跃进表示，此前内蒙古赤峰也表态落实“认房不认贷”政策，但主要是在住房公积金领域。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶提到，当前郑州执行的是“认贷不认房”的政策，即有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，政策已较为宽松。
“政策还提到‘鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率’，这也是央行8月1日发声后首个明确表态调整存量房贷利率的热点城市。”曹晶晶说，这同样也是目前市场上和购房者比较关心的问题。
针对“落实房贷利率政策动态调整长效机制”的表述，严跃进预计，这将为后续降低房贷利率提供更多灵活性。为了给购房者减负和提升消费需求，后续房贷利率下降或仍有空间。

资料图：正在建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄
限售政策继续放松
《通知》中指出，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行此前文件中要求的“在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。
在招联金融首席研究员董希淼看来，暂停限售政策亦值得关注。此前在过于严苛的限购、限贷政策之下，居民改善性住房需求较难得到充分满足，这是当前住房消费难以起色的重要原因。
“按照3年限售期，3年期间认购的一些房产本身没有立即转售的机会。但当前限售解除，具有非常好的导向意义。”严跃进认为，购房者的房产可以转售、盘活，这对换房等需求的释放有积极作用，亦对郑州大户型房源的去库存产生积极重要的影响。
他表示，这也是今年很多城市的政策动向。如此前6月份福建福清率先取消限售，这也说明从减少约束、激活住房流动性、鼓励改善型住房需求释放等角度出发，限售取消将是当前一个非常重要的特点。
据克而瑞研究中心统计，上半年多地松动限制性购房政策。其中，广州、长沙、厦门、武汉等14城放松限购；湖南省及青岛、合肥等十余城市放松限贷；深圳、常州、无锡等7城市放松限价；郑州、厦门、青岛等城市放松限售。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，暂停限售是为了激活换房需求，但在当前背景下，要考虑到抬升二手房挂牌量的可能性。
“目前郑州二手住房挂牌量已经达到15万套左右，创历史新高。如果楼市大环境和基本面没有改变的情况下，单纯退出限售，可能导致部分产权人挂牌卖房，挂牌量进一步攀升，继续压制市场预期。”李宇嘉说。
诸葛找房网站8月4日晚间的数据显示，郑州在售的近14.2万套二手房源中，有2100余套新上房源，24小时内降价出售的有680套，涨价出售的则只有59套。

资料图：郑州街头。 刘鹏 摄
为何是郑州“打头阵”？
放眼本轮房地产政策调整的周期里，郑州是一个出现频率相当高的城市。
例如，今年4月，郑州将限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售。同时二环外取消限购，公积金“带押过户”，支持提取公积金支付首付等政策也陆续出台。
曹晶晶表示，本次政策还提到契税补贴、购房补贴、公积金支持、降低住房交易税费、土地款分期等举措，均对提升市场预期具有积极作用。租购并举、城中村改造等相关提法均与近期中央及各部委提法一致，预计房票安置、货币化安置进程将持续推进。
郑州的一系列部署，与其当前的房地产市场状态不无关系。克而瑞数据显示，7月郑州主城区新房市场成交与供应量都呈现明显下滑，住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%，已是连续6个月下降。
郑州一位行业人士深刻体会到了当地市场的变化：“最近销售确实比较低迷，我所在的小区是位置和配套都还不错的地铁房，这段时间每平米的房价都降了两千多元了。这次的措施还是比较实在和及时的，如果落实得好我觉得会比去年发布的‘郑十九条’效果好。”
他特别提到，郑州房地产目前处在供大于求的买方市场，挂牌量很大，还有不少项目停工的问题没有完全解决，导致人们更倾向买二手房。新政中也适时提出了将郑东新区和惠济区各一个项目列为“现房销售”的试点，“一手交钱一手交房”的“硬刚”规定让他更为期待。