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22万亿中国养老地产待掘 资本金矿还是坑？以房养老靠谱吗 2019-10-23 17:01 文/华夏商训
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22万亿，没错，中国房地产行业将迎来一个巨大市场——《中国养老产业白皮书》显示，预计2020年中国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。
在房地产行业频频调控的今天，这个消息的确振奋人心。10月23日，据21世纪经济报道的文章显示，三季度房地产投资增速相比一季度下滑的地区数量，达到18个。其中，北京下滑了17.2个百分点，陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。
房地产企业的收益也在下降。《证券日报》在今年9月初的报道显示，根据沪深两市131家上市房企披露的2019年中期业绩报告统计获悉，截至6月30日，131家房企中，归属于母公司股东的净利润同比走下坡路的房企数量高达四成以上。
华夏商训从部分业内人士那里获悉，房地产行业进入调整期已接近两年，盈利空间逐渐在收窄，行业分化现象愈发加剧。大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，中小企业日子则较为艰难，甚至有一些此前发展过快的中型房企也在甩卖项目换取现金流安全。
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显而易见，22万亿元养老地产市场空间，对如今的房地产企业和行业来说无疑是巨大利好。
但令人眼红的数据另一面，是养老地产乱象丛生。部分地区，出现了不少“返租销售”的违规现象。即业主将所购房屋返租给开发商，再交给第三方公司运营。这种模式早在2001年就已明令禁止。此外，“养老”这块金字招牌还被用在它处，更有一些不法地产商用其来圈地甚至集资。
最为关键的是，截至目前尚无在养老地产中真正掘金成功。北京盈科(上海)律师事务所律师胡永鑫曾表示，中国目前针对养老地产还没有专门的法律进行规范，无论从开发商拿地建房，还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。在此基础上，相关部门也无法有力地监管养老地产开发、运营的各个环节，这样很容易失控。
总结来说，如果打算做或者正在做养老地产，首先就需要问五个最基本问题的答案：第一，是否有实力有意愿长期持有？第二，能不能用心去做适老的设计？第三，有没有服务好老人的能力？第四，有没有医养一体化的社会资源？第五，能不能找到自己的盈利方式？
这五个问题正反映着目前中国养老地产“成长”正面临的困局。对于以上五个问题，部分业内人士将破题的答案寄托在借鉴美日经验上。
从邻国日本来看，因为其租售比较高，因此其“发掘房产带来的预期收入”主要是透过将房子部分出租，从而以租金来补贴养老费用。
相反，将房产抵押给保险机构这种“以房养老”的方式并没有特别风靡，仅在一些房价较高的大城市推行。这主要是因为日本养老保险制度比较完善，养老金相对充裕，因此比较少有人选择抵押房屋来养老。
对于中国来说，在一些房价相对较高，租售比较为理想的一线城市或者强二线城市，出租住宅的部分空间换取租金收入，也是补充养老资金的理想选择。
请注意，作为一种新型的养老方式，自原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定从2014年7月份起在北京、上海、广州、武汉等4座城市率先开展“以房养老”保险试点以来，已经运行5年有余。
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10月23日，《证券日报》报道显示，截至2019年9月末，反向抵押保险期末有效保单129件，共有129户家庭191位老人参保，参保老人平均年龄71岁，户均月领养老金7000余元，最高一户月领养老金超过3万元。从数据来看规模并不大。
“以房养老”或是所谓“反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
但从美国实行的情况分析，实际并不理想。在美国，申请这种按揭的所有人(可能不止一人)都必须高于62岁，按揭总金额不得高于62.5万美元(不同州有不同规定)。另外每个月按揭金额的1.25%需要缴纳给联邦住房局作为保险。
不过，由于风险大、贷款费用高等原因，美国的“以房养老”参与者20年仅有49万人，只占符合“以房养老”条件人数的1%。
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从美日两国的经验来看，以房养老的办法还需要进一步探索，要真正找到一条适合中国养老地产的道路还有一定的距离。在这段时间内，凡是打着养老地产旗号的项目，消费者一定要睁大眼睛。返
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发表于 2019-10-23 13:34:26
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