3.15维权 | 刚需楼盘一年物业费过万，高价收费背后有何猫腻

白乙

3.15维权 | 刚需楼盘一年物业费过万，高价收费背后有何猫腻                                                          2024-03-14 21:23                                                            来源:                                                    第一财经                                                    发布于：上海市
   

              

原标题：3.15维权 | 刚需楼盘一年物业费过万，高价收费背后有何猫腻

“看到物业费的那一刻，我感觉自己的心被刺了一刀。”近日，某一线城市购房者杨可对第一财经表示，自己从去年就在看房，参观了多个楼盘后，虽然对设计、户型都感到满意，感觉房价也合理，但看到物业费价位的时候还是“惊呆了”。
“单价不到8万元的楼盘，物业费达到12元/平方米/月；单价6.5万元的楼盘，物业费高达14元/平方米/月。”
近年来，新房物业费定价节节攀升，但物业费用去向不透明、物业服务内容缺乏标准、质价严重不符的现况却又被广大业主长期诟病。
物业费定价应该遵循何种标准？在这个关系到群众居住幸福度的行业中，各方又该如何共同促进市场生态良性发展？
购房人：物业费天价，服务却不明晰
杨可自认是一线城市的刚需购房者，购房预算在八百万元上下。
据他反映，去年他重点关注了一个楼盘，开发商是本地国企，其品质口碑不错，该楼盘有50多平方米的一房，80多平方米的两房，96平方米的三房，也有一些超过200平方米的大户型，总体均价接近8万元/平方米。对于杨可来说，两房和三房都在他预算范围内。不过，在了解到物业收费标准后，杨可还是忍痛放弃认购。
“物业费高达12元/平方米/月，刚需买个不足100平方米的房子，一年物业费就超万元。”杨可表示。
今年杨可又继续看房，在中外环间看中一个区位还不错的楼盘，央企开发，首期主力户型为100平方米出头，均价才6.5万元/平方米，完全在他的预算范围内，但一看物业费，杨可又吓了一跳：“物业费更高，达到14元/平方米/月！”
“100平方米左右的面积，6万-8万/平方米的价格，妥妥的刚需房，为什么现在物业费都收得比豪宅还要贵？”杨可表示，这些房子真是“买得起、住不起”。
另一位反映物业费定价过高的购房者吴菁于2022年上车了一个楼盘，该盘当时均价为8.75万/平方米，相比周围二手房价格，有一定倒挂差，这让不少购房者觉得房价比较划算，楼盘还需要积分摇号认购。
吴菁也出于房价的原因，结合自己的经济能力，买下了该楼盘101平方米的户型。“当时觉得能摇上就不错了，买房就忍受了12元/平方米/月的高额物业费。”
目前该楼盘还没交房，但周边二手房价已经在下跌，倒挂差大大缩小。
至于12元/平方米/月的物业费中包含了哪些服务？吴菁表示，买房时案场销售并未作具体介绍，后来购房合同中也未有体现，前段时间有自媒体描述了这么贵的物业费里所包含的各种服务，但又被辟谣是假的。直到现在，业主们还在猜测到底会有什么物业服务。
一位在北京刚收房两年的业主也告诉第一财经，自己所购住宅位于四环内，房价并不便宜，物业费高达7元/平方米/月，但并没有感受到与价格相匹配的服务。该业主表示，去年12月至今年3月上旬，小区门口连保安都配不齐，竟让保洁坐在保安亭内，直到近期才将人员协调好。
这位业主看来，跟周边同类型小区比，该物业收费水平偏高，服务与价格并不匹配。小区目前还没成立业委会，想换掉物业公司非常难，而要成立业委会的话，流程复杂、时间长，短期内问题并不容易解决。
不少小区的物业费节节攀升，但实际服务水平并不高，这让物业费问题成为各大平台上的投诉热点之一。
比如在人民网领导留言板上就有北京网友反映：“左家庄北里58号楼B座，小区名称为‘静安公寓’，物业费为9.6元/平方米，但自2015年入住后，物业服务企业存在长期不按三级标准执行的事实，更无从谈起《前期合同》中约定的更高标准服务。 ”对此左家庄街道办事处回复称，曾收到该公寓的投诉，均督促物业进行整改。街道已将其划入重点关注小区、成立专班，一周一检查、一月一评估，严格要求物业提高服务质量，端正服务态度，下一步将督促社区严格按照规章制度做好物管会选举相关工作。
企业人士：应探索服务透明化、产品标准化
近年来，新建商品房住宅物业费定价不断走高，但服务内容不透明、不规范，缺乏统一执行标准，业主付了高价却没有感受到好的服务，成为当前物业行业广受诟病的问题。
为何新房物业费定价偏高，甚至有部分高到购房者已无法接受？华东一家大型房地产公司内部人士对记者透露，总体上有两方面原因。一方面，现在许多新房实行限价政策，开发商拿地卖房的利润很低，就要从其他方面“找补”。
该人士透露，自己经历过两个案例，一个项目是刚需住宅，房价要比周边二手房低了不少，引发购房者抢购，于是开发商内部就出台了“捆绑车位”的销售政策，把车位价格抬高，再变相筛选购房者，留住那些愿意买车位的客户。另一个项目则是偏刚需改善型的楼盘，同样其房价偏低，于是该项目物业费就被定到10元/平方米/月，因为物业管理公司一般也都是开发商旗下企业，开发商在房价上赚不到太多，就得从物业费中弥补。
此外，上述人士还透露，由于业主收房后物业再想涨价就要通过很复杂的流程，也导致不少企业选择在卖房环节就定下了高价，以应对后续涨价难的问题。
总部位于华南的一家全国化房企旗下物业公司相关负责人则对记者表示，在物管行业，定价其实是一件挺难的事情，其底层逻辑是要厘清物业服务的定位——究竟是要保障民生还是应该市场化发展？物业服务与每一个人的居住质量息息相关，但服务却很难像快消品一样定价，一直以来，行业缺乏统一标准。
该人士表示，作为一家大型全国化房企，该公司也一直在做物业服务与定价领域的研究，总体来说定下了“优质、优价”的基调，其企业内部将物业服务拆分成许多模块，将服务产品化、标准化。
“在我们拿地初期，物管就介入产品定位，根据这块地落位哪一种产品，来决定套用物业哪一套服务品牌。我们将服务分档，最低一档要能达到政策对物业服务的底线要求，而高档服务则具备各类特色服务场景，比如举办多种社区活动、双管家礼遇、强调社区极致安全等，这就涉及到人员的配置、服务的频次、使用的工具等，都需要进行具体量化。”
该人士也透露，公司正在思考如何提高物业透明度的问题，在前期案场销售阶段，公司要求对物业服务所含内容进行介绍，在后期交付中要一一兑现。
“如果要提出物业高价收费，就必须得有相应服务内容支撑，如果收10元/平方米，就应该对业主讲清楚，为什么值10元。”该人士表示。
律师：物业企业不可漫天要价，应与业主协商
物业费定价究竟应该遵循哪些规章制度？物业费用的透明度又该如何保障？
北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经表示：“我国物业费定价形式一般有政府指导价和市场调节价两种方式，物业服务企业收费应当明码标价。”
具体来看，根据《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”
实施政府指导价的物业，也并非一刀切全部实施指导价，还会结合不同物业的性质和特点综合实施。
例如广州《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》中明确规定，对于业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实施政府指导价，并且允许在政府指导价的基础上上下浮动，上浮具有比例限制，下浮不限；而别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）则实行市场调节价。
对于实施市场调节价的物业收费，根据《物业管理条例》第四十一条等相关规定，也需要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
“不管遵循哪种定价形式，物业公司收取物业费都需要明码标价，必须提供相适应的物业服务内容，并非可以漫天要价，而是需要结合其服务内容等与业主协商确定。”王玉臣说道。
根据《物业服务收费明码标价规定》第三条、第五条、第六条等相关规定，物业服务企业对于其收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等都必须明确向消费者公开，且其公开的形式也需要价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
即便物业服务企业与业主签订了物业服务合同，依法也需向业主公开物业费去向等内容。根据《民法典》第九百四十三条：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
此外，根据相关法规，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。王玉臣表示，如果物业服务企业违反了前述法律规定，业主也可以依据相关规定，向行政主管部门投诉、举报，要求相关部门对物业服务企业违规收费等行为依法调查处理。
今年全国两会上，物业费也成为热点话题之一。
“现有物业服务价格机制导致质价不符现况严重，存在优质不优价、高价质不高等现象。建议尽快完善建立形成质价相符的物业服务市场价格机制，促进物业管理行业健康发展。”全国人大代表、福建社会科学院副院长黄茂兴指出。
他建议，应健全价格调整机制，建立物业服务计量计价体系、物业项目数据和价格测算模型，定期发布市场化的物业服务价格指标指数，促进通过市场竞争形成合同价。引导业主和物业服务企业在合同中约定可根据当地经济发展状况、最低工资标准等因素正常调价。
去年，北京住建委曾发布《住宅物业管理项目“晒服务标准、晒收费标准”专项行动工作方案》，要求物业公司在主出入口等区域设置公示公告栏，晒出物业服务和收费标准，并接受业主质询，力争年底前覆盖全部住宅物业管理项目。
尽管如此，在现实生活中，要解决物业费纠纷并不容易。有的业主面对高物业费、低服务水平，会选择直接断缴物业费，但在司法诉讼中这一行为并不被支持。
王玉臣认为，物业服务企业作为营利性企业，天然不会具备高透明度，透明度越高，其服务问题越可能暴露，因而其主动公示的动力不足。而业主更换物业公司，在实践中也存在困难，主要在于第一程序启动难，解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需要三分之二以上的业主参与表决，过半数业主同意。实践中，很多业主并不在小区居住，在小区居住的业主也可能参与度不高，从而造成程序就很难启动。
其次，选聘物业公司同样需要前述程序，业主在选聘什么样的物业公司、需要什么样的服务、收费标准等方面也很难达成一致。
克而瑞物管认为，要解决这些问题，就要让物业方和业主真正实现关系平等，降低业委会成立门槛，让业主早日拥有对物业的投票权利；对不具备条件建立业委会的小区，社区的作用应该体现出来，将物业管理工作纳入社区年度工作考核范畴，推进社区与物企的沟通协调。