房东和租客请注意：2025年“新停令”落地实施，这4类房子不得出租

白乙

            房东和租客请注意：2025年“新停令”落地实施，这4类房子不得出租                                                                                2025-09-22 03:50                                        发布于：上海市
   
                                    地下室里的“省钱经”与市场“疾风骤雨”
去年深冬，朋友小刘在北京一处地下室租下了一间单间公寓。1200元的月租金，在周边高企的租房市场中，简直是“白菜价”，比市场价足足低了近一半。尽管这里采光不佳，却也“五脏俱全”，对于初出茅庐、囊中羞涩的毕业生而言，已是勉强能接受的栖身之所。谁曾想，仅仅住了大半年，上个月末，房东突如其来的一纸通知，要求他在两周内搬离，给出的理由竟是接到相关部门的通知，地下室严禁用于居住。
小刘满腹困惑：自己在此居住了如此之久，房东也曾将此出租给他人，为何如今却成了“违禁之地”？
类似小刘的困惑，近期在租房群体中并非个例。随着2025年《住房租赁市场管理办法》的正式落地，一批长期游走在法律灰色地带的出租房源，正面临着一场“疾风骤雨”般的严格整治。那么，究竟哪些房屋将被明令禁止出租？在这场变革中，房东和租客又该如何“自处”？
“禁租令”下的四类房屋：从违章建筑到危房简屋
根据住房和城乡建设部于2025年5月发布的《关于规范住房租赁市场秩序的通知》及各地陆续出台的实施细则，以下四类房屋被明确禁止用于居住性出租：
一、 违章建筑：安全隐患的“定时炸弹”
这大概是最容易理解的一类。所谓违章建筑，是指未经规划许可或违反规划许可而擅自建造的建筑物。例如，楼顶加盖的违章搭建、将阳台封闭改造而成的房间、小区公共空间被私自隔断出租等。
据住建部门的不完全统计，截至2025年3月，全国主要城市共排查出以违章建筑进行出租的案例超过37万起，这一数字占租赁市场违规行为的28.6%。这些违章建筑普遍存在严峻的消防安全隐患，一旦发生火灾，后果不堪设想。

我小区业委会的成员王先生曾向我透露：“我们小区去年就清理过一批违章出租屋，主要集中在一楼业主私自向外扩建的部分，以及顶楼加盖的阁楼。有些业主为了多赚点租金，完全不顾及最基本的安全问题，有的违建甚至连最基础的防水防火措施都付之阙如。”
二、 擅自改变使用性质的非居住用房：健康隐患的“生存空间”
此类房屋包括各类商业用房、办公用房、厂房、仓库等，其原本的设计用途并非居住，却被房东擅自改造后用于出租。其中，将地下室、半地下室及车库改造成居住空间的情况尤为普遍。
中国房地产协会发布的《2025年住房租赁市场调查报告》显示，在一线城市，违规出租房源中，“商改住”（商业用房改造）的占比高达35.7%，而地下室和车库改造的占比则为23.4%。这些空间普遍存在通风不良、采光不足、潮湿等问题，长期居住对租客的健康构成潜在威胁。

小刘租住的地下室就属于这一类别。他回忆道：“住了几个月后，我发现衣服总有一股霉味，一到雨季，地面就会明显有些潮湿。冬天尤其冷，夏天又格外闷热。现在回想起来，虽然租金便宜，但健康方面确实付出了不小的代价。”
三、 不符合消防安全标准的房屋：生命通道的“致命阻碍”
这类房屋的建造本身或许合法，但因未能达到基本的消防安全标准而被禁止出租。其主要特征包括：房间没有独立的安全出口、建筑的疏散通道不符合规定、消防设施不齐全或已损坏等。
消防部门的数据触目惊心：2024年，全国共发生出租屋火灾1.2万起，造成312人死亡。其中，因消防设施不完善或逃生通道受阻导致的伤亡事故，占比超过60%。
我们小区附近的张阿姨，前年就因类似原因“栽了跟头”。她将自家三室一厅的房子硬生生改造成了五个独立的单间出租，每个房间都上了锁，公共区域也被隔断侵占。后经消防检查，发现这种“群租房”严重阻碍了逃生通道，责令其恢复原状。张阿姨不仅损失了装修费，还被处以了不小的罚款。
四、 不符合基本居住条件的危房和简易房：安全风险的“最后底线”
这类房屋包括被鉴定为危险房屋的建筑、临时搭建的简易房，以及其他不符合基本居住条件，如没有独立卫生间、无法正常供水供电、无法保障基本居住安全的房屋。
住建部门公布的数据显示，2025年上半年，全国共排查出不符合基本居住条件仍在出租的房屋8.5万套，这些房屋主要集中在城中村及城乡结合部。这些房屋普遍存在结构安全隐患，一旦遭遇强风暴雨等极端天气，极易发生安全事故。
我认识的一位基层社区工作者曾告诉我：“去年台风季，我们辖区内就有好几处简易搭建的出租房被大风掀翻了屋顶，所幸人员及时疏散，没有造成人员伤亡。但这种房子确实太危险了，完全不适合居住。”
房东租客何去何从：规范与适应并存
面对这四类房屋的“禁租令”，房东和租客该如何应对？
对于房东而言：
合法经营，诚信守法。 若房屋不幸属于上述四类禁止出租范围，房东应主动停止出租行为，以免遭受处罚。根据《治安管理处罚法》及各地实施细则，违规出租房屋最高可处5万元罚款，情节严重者将被纳入信用黑名单。
合法变更用途。 对于商业用房，可考虑按照合法程序申请改变使用性质。部分城市允许在满足特定条件下，将商业用房改造成公寓出租，但需办理相应手续并缴纳费用。
进行合规改造。 对于存在消防隐患的房屋，房东可进行合规改造，如增设消防设施、疏通逃生通道、拆除违规隔断等，使其符合出租条件。
探索其他利用方式。 若房屋确实无法合规出租，可考虑自用、出售或用于符合规划的商业经营等。
我们小区曾将车库隔成两间出租的李先生，在新规出台后，他果断拆除了隔断，将其改造成了杂物间。虽然少了一笔租金收入，却规避了违规风险。
对于租客而言：
提高警惕，拒绝违规房源。 签约前，务必仔细核查房屋的产权证明、房屋用途等信息，确认其合法居住属性。特别是那些价格明显低于市场价的房源，更要倍加留意。
审慎查验租赁合同。 规范的租赁合同应明确房屋的合法状态，并约定消防安全责任。切忌签署条款含糊不清或明显规避法律法规的合同。
及时协商，依法维权。 若发现自己租住的是违规房源，应及时与房东协商解决。根据《民法典》相关规定，因房屋不符合法定条件导致无法居住的，租客有权解除合同并要求赔偿损失。
通过正规渠道租房。 寻找新住处时，优先选择正规的房屋租赁平台或有资质的中介机构，以提高租房的安全性和合规性。
我朋友小刘在接到搬离通知后，通过区房管部门的租赁服务平台，找到了一处价格相近但条件更好的合法住所。他感慨道：“虽然搬家有些折腾，但住进合法合规的房子里，心里踏实多了。”
市场规范化浪潮下的新机遇与挑战
从更宏观的视角来看，此次针对违规出租房的整治，标志着我国住房租赁市场正朝着规范化方向迈出坚实步伐。国家统计局数据显示，截至2025年6月，全国城镇租房人口已达1.78亿，占城镇常住人口的21.3%。如此庞大的租房群体，其居住安全和权益保障问题不容忽视。
住房租赁市场资深人士指出，随着监管的加强，短期内部分低价房源的减少和租金的结构性上涨在所难免。然而，长远来看，市场的规范化将促使房源质量提升，有效减少安全隐患，从而构建一个更为健康、有序的住房租赁生态。
据中国房地产数据研究中心预测，到2025年底，全国主要城市违规出租房源比例将从目前的约15%大幅下降至5%以内，租赁市场的安全性和规范性将得到显著提升。
租赁市场的新变化：合同备案、租金与押金的透明化
除了关注被禁止出租的房屋类型，租房双方还应留意以下几个方面的变化：
租赁合同登记备案将更加普及和严格。 未经备案的租赁合同在发生纠纷时，可能面临更多的法律风险。据统计，2025年上半年，全国租赁合同网签备案率已达67.3%，较2024年同期提高了15.6个百分点。
租金收取方式更加规范。 新规明确要求房东不得一次性收取超过3个月的租金，并对“高进低出”等变相抬高租金的行为进行了明确限制。
押金退还流程更加透明。 许多城市已建立租赁押金监管平台，通过第三方监管方式，切实保障租客的押金安全。
住房租赁企业和中介机构的准入门槛提高。 不具备相关资质的“黑中介”将受到严格清理，租房陷阱有望减少。
资深房产经纪人赵女士表示：“这几年租赁市场的变化是翻天覆地的，从过去的‘重购轻租’到如今越来越重视租赁市场的规范化。虽然短期内会有一些阵痛，但从长远来看，这是好事，能够保护真正诚信经营的房东和有正当需求的租客。”
供应缺口与保障性措施：新规下的“保驾护航”
值得一提的是，尽管部分房源被禁止出租，但这并不意味着租房市场将出现严重的供应不足。据住建部门统计，四类禁止出租的房屋在整个租赁市场中占比约为15%，且主要集中在低端市场。随着保障性租赁住房建设的加速推进，这部分供应缺口有望得到有效填补。
2025年上半年，全国新增保障性租赁住房建设用地5600公顷，新开工保障性租赁住房项目近2000个。这些措施将为租赁市场注入新的合规供应。
对于因新规实施而面临搬迁的租客，一些城市也出台了过渡性支持政策，例如提供临时租房补贴、开设专门的租房信息服务窗口、优先安排公共租赁住房等，以减轻租客的搬迁负担。

我们小区附近的城中村今年进行了大规模的出租房整治，区政府专门设立了服务点，帮助受影响的租客寻找新住处，并提供了每人最高2000元的一次性搬迁补助。
安全与健康：比省钱更重要的居住价值
从个人角度看，虽然短期内可能面临一些不便，但住在安全、合规的房子里，无论对房东还是租客，都是一种重要的保障。毕竟，安全和健康，远比省下一点租金更为珍贵。
小刘搬入新住处后感慨道：“之前住地下室的时候，我经常感冒，现在住在有阳光的房间里，身体状况明显好多了。回想起来，当初为了省钱而忽视居住条件，真的不值得。”
随着人们住房观念的转变和市场监管的完善，我们有理由相信，未来的租房市场将更加规范、安全和健康。作为市场参与者，无论是房东还是租客，都应增强法律意识和安全意识，共同营造一个良好、有序的租房环境。
您是否遇到过租房的烦心事？对于此次禁止四类房屋出租的新规，您有何看法？欢迎在评论区分享您的经历和观点。"