住房买卖有新规定！2021年起实行，不懂的购房者或损失重大

江水

住房买卖有新规定！2021年起实行，不懂的购房者或损失重大                                                         2020-12-21 14:34                    

住房买卖有新规定！2021年起实行，不懂的购房者或损失重大
2020年是不同寻常的一年，更是房地产市场迎来重大变化的一年。在今年，房价不涨了，炒房客消失了，越来越多的人也不再关注楼市状态了，高层部门不断地在给房地产商施压，为了顺利地活下去，有些房地产商在主动降价卖房，各种打折促销优惠层出不穷。当然，更值得关注的一点是，就在楼市竞争愈加激烈的时候，互联网企业大佬马云也带着他的“天猫好房”宣布进入住房买卖市场，并表示前三年不赚钱，把100%的利润补贴给购房者。

马云的创业史堪称是一部经典传奇，他在20多年前说：“中国在互联网端的市场是一片空白，他一定要改变这一现状，即使他不成功，未来总有人会成功。”事实证明他做到了。2008年左右，当时银行支付系统还很复杂，手续繁多，他再次放言表示：“如果银行不改变，我们就要改变银行。”果不其然，时至今日中国已经成为全球无现金支付普及度最高的国家，就连乡村小卖铺都支持无现金交易，这种交易方式的改变，让消费变得更加快捷与安全。
2017年，马云在杭州举办的全球峰会上发表主题演讲说到：“未来房价如葱”，这一言论当属“前无古人后无来者”之说。目前来看，距离这一说法还很遥远，但房地产市场的格局正在发生改变，各种楼市政策也都和过去的轨道有所不同，比如最典型的有“房住不炒”、房产税立法、不用房地产作为刺激经济的手段等。

在2020年，各种楼市新规纷纷来袭，棚改停止，拆迁造富成为过去式，旧改登场，既不拆一砖一瓦还能惠及千家万户，让旧房焕发新生，给老百姓带来实实在在的老旧住房新体验。
同在今年，住房买卖迎来新规定，20201年起实行，不懂的购房者或将损失重大。其中包括购房成本、购房意愿、购房风险等多项因素，今天我们着重进行二大方面的梳理。
一、已被抵押的房产，不用解押可直接办理过户
普通家庭买房，都是通过首付+按揭贷款的方式来实现，而这种方式其实就等于购房者把房子抵押给银行来贷款，等房贷全部还清再去银行把房子解押出来。但是，这对于想买卖房产的人群而言，是很头疼的一项规定。

举例说明：今年疫情期间，很多人都被迫失业在家，就业环境也不容乐观，小张原本的生活就压力山大，再加上身背多种贷款和待业在家，更是把他逼向了绝路，为了防止自己断供，小张只能先把房子卖掉。
好不容易找到了一个愿意接盘的小李，可是小李说：“你先把银行的贷款还清了，把房子解押出来，这样我才能安心地付购房款。”
这时小张有苦说不出，他表示，“我要是有钱就不会走上卖房这套路了，就指着房子套现。要不然你先把首付款给了，我再把房贷还清，把房子解押出来，剩下的钱你再给我？”

为什么买卖房产会进入如此尴尬境地？原因就在于目前属于抵押状态的房产买卖需要先公证，在第三方资金存管账户等方式才能完成房产解押和过户，但这样一番操作需要多花一笔钱，这个钱谁都不愿意掏。
按照现行的《物权法》规定，没有办法规避这个尴尬局面，但是到2021年开始，这个问题就不再是难题。
根据《民法典》最新规定，房产所有人出售被抵押房产，只需要告诉银行就行，不用经过银行同意。这也意味着住房买卖流程会变得更加便捷、高效，同时还很安全。

二、买房前要查清楚房子是否设有居住权，否则吃大亏
房产设置居住权，有些人可能听着比较懵，这什么意思？难道说现在的房产没有居住权，非也！设置居住权是指房产所有人可以去不动产管理部门，在自己的房子上为亲人、朋友设置居住权，而这项权属从2021年起开始实施。
设有居住权的房产，如果权益没有消除，可能买了也住不了，还不能出租。
举例说明：有一套房子市值200万元，小张只花了170万元就买到手了，心中暗自窃喜。
朋友问他，为何房主会这么便宜卖给你，小张说：这套房的房主给他父亲设置了居住权，但是问题不大，他老父亲年岁已高，过不了两年就不在了，到时候居住权不就作废了，这不就白捡30万元。

可是，人算不如天算，房主的老父亲身体倍儿棒，一口气能爬五楼，距离买房过去7、8年了身体还很硬朗，眼看着买的房住不了，小张是内心干着急，可是无处说理呀，谁让你当初贪便宜买了设有居住权的房子呢。
2020年已进入尾声，2021年1月1日这些新规定都将实行，还没有买房的人群，还不懂新规的购房者，请务必留意，最好能有备无患。

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