土地使用权到期深圳版：一次性补交基准地价35%

海燕00

土地使用权到期深圳版：一次性补交基准地价35%   

        2016年04月17日 19:08
           来源：澎湃新闻网

原标题：土地使用权到期深圳版本：一次性补交基准地价35%　
近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。
土地使用权到期，《物权法》上规定为“自动续期”。但是否需要交纳土地出让金？交纳标准如何？《物权法》并未给出规定，这也直接引发了温州土地续期的争议。
澎湃新闻（www.thepaper.cn）注意到，实际上，有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例。
据《中国新闻周刊》此前报道，1998年房产改革全面铺开之后，越来越多的居民自购住房，70年后土地使用权何去何从，出让金如何交纳，让中国人担心起来。
在深圳特区，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，担心已成现实。
1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼。惟其最早，也带来了一系列“历史遗留问题”。
据报道，1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。
问题就出在根据这一“特区年限”，国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。
这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定――商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年少了一半。
深圳规定与国家规定的时限差，就成了问题。
据媒体此前报道，在深圳，像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里。
2002年以来，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，当时并没有相关界定，有一段时间，深圳采取了100％补地价的模式。
据《中国新闻周刊》报道，2002～2004两年间，深圳市国土系统以市场地价为标准，实行100％补地价的模式。到了2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定。
而这些，也正是当时仍在审议中的《物权法（草案）》悬而未决的热点问题。
《深圳市到期房地产续期若干规定》中，对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。
值得注意的是，这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价，而是基准地价。
所谓基准地价，是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。
基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。
以深圳为例，目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布，各区不同。以福田区的住宅用地为例，2013年新的基准地价最高为5317元/平方米，最低为1356元/平方米。罗湖区2013年住宅用地最高基准地价为4582元/平方米，最低为1239元/平方米。
但是，一次性补交地价的办法仍然是主流。在深圳国土系统内部，2002年以来，关于100％收取地价还是35％收取地价的争论就一直没有平息。新政策出台后，仍有官员认为这一规定让利太多。
《中国新闻周刊》报道称，内地多数地方尽管没有深圳规定与中央规定的差异，但土地使用权70年大限之后何去何从，让法律政策的起草者和每一个中国人头痛。仿效香港和深圳逐年续费的方式，政府适当让利，或许正是内地土地使用权到期的解决之道。
下面为《深圳市到期房地产续期若干规定》全文：
《深圳市到期房地产续期若干规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
第一条为加强土地管理，妥善处理到期房地产问题，促进我市房地产持续稳定健康发展，根据有关法律法规，制定本规定。
第二条本规定所称到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
国家机关、军事、文化、教育、卫生、体育、科研、城市基础设施和公益事业等财政投资的非经营性的行政划拨用地上的房地产，加油加气站，列入旧城（村）改造规划区域的房地产，公用事业特许经营使用的公用设施，以及市政府规定的其他不予续期的房地产，不适用本规定。
第三条到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。
第四条已建成的合法行政划拨用地性质房地产，在不改变用途的情况下，可按到期房地产续期的地价（土地租金）标准和延长土地使用年期的原则，办理土地有偿使用手续。
第五条在1995年9月15日前签订土地使用权出让合同书的，其土地使用年期执行1995年9月15日《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉第十一条的决定》中"土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行"的规定。符合该规定的自土地使用权出让合同约定的起止日期推算顺延。
第六条　到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。
适用本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
第七条本规定范围外出让用地性质房地产的土地使用年期届满的，其土地使用年期续期按现行法律法规的规定以及土地使用权出让合同约定的有关内容办理。
第八条本规定自发布之日起施行。
在本规定施行之前已到期的行政划拨用地性质房地产未续期的，参照本规定执行。
2004年4月23日

海燕00

据温州网报道，温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在国内也属于先例。
举个例子：
按照温州现在的做法
等你房子产权到的那一天
这套房子评估下来值180万
如果你要续期
那就得交60万……
全国网友都炸开了锅！
这篇新闻具有一定风向标意义。这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权↓ ↓

100万买个房，住没多久，就要交几十万续费……
花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了！
房屋产权事关每一位业主，为何会出现上述问题？
那么，我们最关心的问题来了：
出让年限到期后，应当如何续期？
不续期还能住吗？
相关负责人及专家对此进行了解答：
①为何会出现上述问题？
很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗？怎么变成了二十年？的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。
当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

②出让年限到期后，应当如何续期？
土地使用权到期后该怎么办？2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（并非像很多人所认为的那样是无偿续期）。
从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。
③100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？
张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。
举个简单例子：
有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……
以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费……
在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
“现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。” 张少清说。
④不续费的话还可以继续居住吗?
从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗？对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
⑤有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？

政府从来没说过免费续期。
《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。
结语
写到这里，您大概也明白了
我们大概能做的
就是在相关政策明确前
买房时提前关注土地使用权年期的问题
不要让自己买亏了
…