“以房养老”为何李鬼频出

刘云

             “以房养老”为何李鬼频出                                      2019-05-04 05:01

       直到母亲准备做手术，刘某才知道父母这几年来已将所有积蓄投入包括中安民生在内的几家公司发行的理财产品中。不仅仅是刘某的父母，那些选择中安民生等公司“以房养老”模式投资的老年人，或将陷入房财两空、老无所依的境地。日前北京市公安局海淀分局通报称，犯罪嫌疑人已被刑事拘留。正规“以房养老”保险产品遇冷，打着“以房养老”幌子骗取老年人房产的欺诈案却被频频曝光。专家建议，要尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入我国养老保障体系，鼓励供给，满足需求。
遇冷
4年累计承保194单
4月9日，北京市公安局海淀分局发微博称，针对群众举报其辖区北京中安民生资产管理有限公司(中安民生资管)及中安民生养老服务有限公司从事非法集资一事，经海淀警方侦查，对涉事公司实际控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。
一方面是“骗子很热”，另一方面是“市场很冷”，老年人住房反向抵押养老保险开展4年来，共有4家保险公司获得开展住房反向抵押养老保险的资格，仅两家保险公司推出住房反向抵押养老保险产品。目前，实际开展业务的仅有幸福人寿一家。
北京青年报记者从幸福人寿获悉，截至2019年3月底，幸福人寿反向抵押养老保险业务在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户（194单）。平均投保年龄71岁，失独孤寡、空巢、低收入老人更具有强烈的投保意愿。据统计，已经完成投保的投保人年龄平均在71岁左右，无子女家庭占据总数一半。
难点
保险公司风险大动力不足
中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，开展住房反向抵押有一个劣势，那就是基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等方面不尽完善。住房反向抵押贷款是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。
例如，幸福人寿的“房来宝”每单业务从老人签订投保意向书、房屋评估、抵押权人资质认定、房屋抵押、公证到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2-3个月时间，最长的一单历时9个月。例如，在双方对房屋评估价值、每月能领取的养老金数额达成一致之后，双方进入抵押物及抵押人相关资质认定。从实际操作来看，整个流程出现了不少需要进一步捋顺的细节。例如，“房屋性质”。我国房改后，有的房子在补交土地出让金后成为可以自由上市交易的商品房，但有的房子由于单位为保密性单位等原因，只能在系统内部流转。
再如“产权性质”。根据投保条款，投保老人拥有100%完全产权的房屋才可以做抵押，因此补领结婚证、房产证增名等也是这个环节的常见问题。
与传统的抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额不同，反向抵押是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，由此在部分政府部门的流程、规定等系统都需要重新设置，否则无法支持相关业务办理。
建议
出台住房反向抵押担保政策
郑秉文建议，国家出面委托某个部委具体执行，对投保人和承保人提供“双向保险”；或国家授权某个金融机构，以国家信用为背书，对承保人提供“单向保险”。要尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入我国养老保障体系，鼓励供给，满足需求。
此外，在法律环境层面，我国目前的《继承法》《物权法》《担保法》等还有待完善，存在一些法律衔接的空白点，需要修订相关法律条文，为反向抵押创造良好的法律环境。保险公司层面，在产品的标准化、支付的模块化、计算的价值化、期限的灵活化等改进空间也很大。
同时，也需要更多符合资质的社会力量，如商业银行、公办或民办养老机构都参与到“以房养老”业务中来。更多市场主体的参与，才能扩大正规军市场的规模，增加产品和服务供给，也会带来更大的社会影响力。
幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊表示：“从这一创新业务行业阶段发展看，还要进一步完善相关配套政策细则落地及管理办法出台。此次2019年《关于推进养老服务发展的意见》（以下简称《意见》）提出，在房地产交易、抵押登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率，这就是回应了我们之前的呼吁与诉求，政府发文何时尽快落地、怎么执行到位还有待相关职能部门切实参与、共同推动。”
另外，按照反向抵押养老保险特质，他项权证（不动产登记证）上的最高债权额会远高于现时评估价值，《担保法》与《物权法》对此的定义与解释存在一定差异与冲突，相对来说，《物权法》更清晰体现保护最高债权额限度内的优先受偿权。法律层面若能尽快配套与完善，更有利于这一金融创新产品在全国推广。
作者：蔺丽爽