田园综合体和中高端旅居养老产业如何融合发展？

白乙

田园综合体和中高端旅居养老产业如何融合发展？                                                         2021-08-31 15:29                    

                          

田园综合体是国家在实施乡村振兴战略过程中，融合乡村农业和休闲度假为一体的一种新模式。随着我国老龄化问题的日趋严重，养老也已经成为一个不容忽视的社会问题。田园综合体宜业、宜居和宜家的定位，也随之成为城市居民旅居养老的一种新选择。
田园综合体的主要发展模式 2017年2月5日，新华社受权发布中央一号文件——《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》。其中，第三部分壮大新产业新业态，拓展农业产业链价值链中的第16条提到“持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”这是田园综合体首次被引入国家政策文件中。它是以旅游为先导、以产业为核心、以文化为灵魂、以流通基础为支撑、以体验为价值、以乡村复兴为目标，集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式。
田园综合体的经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。其发展模式可主要分为以下几种：

01发展乡村休闲旅游
简单来说，乡村休闲旅游是要让游客来到乡村之后，有休闲放松的项目，有参与体验的项目，有度假生活的项目，就是能吸引人，留住人。所包含的元素包括民俗风情、民间小吃、民居老宅、乡村风水文化、民间娱乐文化、民间遗产文化、农业劳作过程与农业生产过程等等。可见，乡村休闲旅游是一种综合一体化的现代乡村休闲旅游模式，而田园综合体包含的创意农业、农事体验正是乡村休闲旅游产业不可或缺的加分项目。

02建设乡村养老养生基地
近来年，随着城市生活压力的加大，追求绿色生态美丽乡村生活成为市民的一大时尚，清新的空气、洁净的水源、新鲜且无污染的食物、缓慢的生活节奏都是都市人追求的养生必要元素。此外，乡村休闲养老并不是单纯地让老人回到农村环境中去生活，而是在有优美乡村环境的居所中为需要养老的人士提供一个全方位保障的生活场所，实现“快乐养生，健康养老。”而丰富的田园综合体的产品则能丰富整个养生养老的过程，如生态环保的循环农业所生产的食物、农事体验如采摘、园艺活动所带来的乐趣等等。对于养老养生居住床位问题，可以充分利用固有的一些传统民居，同时这也是田园综合体本应挖掘及彰显的特色和亮点。
03培育宜居宜业的农业特色小镇
当前农村发展建设面临集体经济疲软、劳动力空心化、基础设施不全等痛点。田园综合体简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产，这些都是当前农村产业发展、乡村建设的瓶颈所在。从市场前景来说，以田园综合体为理念打造的农业特色小镇，将具有超前的市场定位和市场规模。在田园综合体概念下的特色小镇，并不一定要依赖房地产，其可以根据乡村和特色小镇人口规划来做，必要时，甚至可以抛却地产项目。
田园综合体建设运营要点及其面临的问题 目前，土地问题、社会资本问题、农民利益保障问题，是田园综合体顺利落地与运营的关键问题。

01土地问题
土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一，解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。
目前，田园综合体的主流土地获取方式有四种：采用土地银行的方式；建立以土地股份为基础的合作社；农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦；土地置换、租赁、入股联营等。但这其中也有挑战。宏观政策利好下，田园综合体的土地依然还存在难题。这包括我国农民户均经营土地少，多为一家一户小规模经营，形成较为零散的地块，对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说，田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可，利益主体众多且复杂多样化，对农业农村发展项目建设的积极性各有不同，一旦未达成统一意见，整个项目建设将受到不利影。同时农村土地也存在多条用地红线，不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围等。
02社会资本的挑战
未来的乡村价值需要重估，其价值会有一个复合型、综合型的提升。乡村已不再是单一的农业生产载体，它还要解决美丽乡村的生态宜居问题，为城市人和周边人群的休闲度假、养身康体等一系列的高潜力价值需求提供载体。这也促推更多的社会资本“上山下乡”，发力田园综合体建设。
区别于现代农业园区和农业综合体，田园综合体的产业构成除了农贸科教等，还有文旅康养、地产、会展、环保等业态。鲜明的品牌形象、便捷多样的交通方式、完善切实的主客共享、完善的游乐活动体系、特色化住宿餐饮体系、高绩效循环的农业体系等，是田园综合体的必备要素。社会资本的进入，为乡村形态改变提供了更多可能。但在社会资本进入后，必须要系统化考虑这些问题。
03农民利益保障问题
检视田园综合体成效的一个重要因素，在于农民利益的保障。在田园综合体利益分配架构中，农民收益主要来自三方面：以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，按期分红，或者出租土地获取租金；成为企业员工获取劳动报酬；土地及地上附着物一次性补偿。
现在的田园综合体更多是外来资本在做，所以具体的利益组织构建很关键。利益架构的搭建，应该是资本方、农民和政府等多方来协商合作，而不能由单一方来主导。如果由资本来主导，农民的利益就很可能被侵占。
同时，农民利益的保障，其实不仅仅是经济利益，还包括文化利益。在真正的田园综合体里，不仅有老农民，还有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。他们需要在传统与现代间进行文化的构连和融合。实现传统和现代的对接沟通，田园综合体才更具市场价值。

乡村旅游资源供给方面，在国家各种政策的支持推动下，乡村农家乐、田园民宿和农业生态园等形式的乡村旅游资源日益丰富。但是，这些乡村旅游产品结构单一、功能雷同、整体质量不高， 现有的乡村旅游大多严重依赖旅游景区或旅游目的地城市的客源供给，没有自己独立的细分市场。在营销渠道上主要依靠旅行社团队营销平台，这就会造成旺季一房难求、淡季大片闲置的问题。许多乡村旅游企业要么转型做地产或农场；要么入不敷出，处在倒闭边缘。
而相对于中高端养老需求方面，城镇许多低龄老人，在为改善自己的老年生活质量，为寻求一处放松身心的养老之地而苦苦寻觅。现有乡村旅游服务标准与旅居养老需求严重不符。例如，乡村旅游经营者多为当地居民，服务接待人员也以家庭成员为主，这往往缺乏基本的服务技能和先进的管理经验，服务意识淡薄、安全意识欠缺、管理漏洞较多，与规范化、标准化的旅游接待水平存在较大差距。对于那些停留时间较长的旅居养老客人来说是不能容忍的。
乡村休闲旅游与养老产业的融合 解决乡村休闲旅游现有资源与城市高端养老需求之间的矛盾，需通过建立一种新的模式——乡村旅居养老来解决。
1.满足中高端养老需求
目前，一些定位为高端的乡村旅游形式，其实是属于周末观光旅游，工作日游客不多，周末人满为患。而实现养生养老与休闲度假的融合的休闲功能完备的田园综合体，一方面能满足老年城市居民身归故里、情归田园的中国传统文化情结；另一方面也能满足城市居民周末举家体验田园生活的愿望。旅居老人在工作日旅居田园综合体中，周末家人、亲友前来探访游玩，一方面在乡村田园体验农事，另一方面带领孩子在亲子乐园享受天伦之乐。这种旅居养老形式把养生养老与休闲度假自然地融合起来，缓解了乡村旅游的季节落差，保证了田园综合体的日常基本游客量。
2.切实保障农民利益
在田园旅居养老的过程中，农村的产业形态实现了从农业向休闲养老服务经济的转变，从自然经济向商品经济的转变，从单一的一产向一产与三产融合的转变。农民参与保姆、保洁、餐饮等养老服务获取薪酬。如果农民将自己的部分土地经营权和使用权转让给田园综合体企业，还可以每年获得土地使用权转让分红；一些住宅条件好的农户还可以与田园综合体合作，将自己的宅院作价入股投资田园综合体企业，与其共同经营，获得股权分红。因此，当地村民既可以获得宅院租金、劳务薪酬与股利分红，还可以实现“转型不离农、离‘农’不离乡”的就地职业转型。
3.社会资本联合开发
在田园综合体中的养老模式是一种中短期的旅居养老，这就要求养老机构之间相互联合，通过组建养老联合机构，实现异地循环养老模式。所谓异地循环养老是指服务商在一定区域范围内，建立多个连锁养老基地，统一标准、统一品牌，实行会员制，不管会员在哪一个连锁基地都可以得到同样的优质服务，特点重在提供“一卡在手，处是家”的服务。因此，田园综合体可以充分利用前期国家在美丽乡村建设中已建好的田园小镇，对其进行联合，开启旅居养老模式。
4.农村土地有效开发建设
2017年中央一号文件专门强调提出，要完善新增建设用地的保障机制，对年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业、新业态的发展，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合发展。充分利用田园综合体与养老用地的政策，通过企业联合开发的形式，进行土地的开发和利用，实现建设成本和利润的平衡。
养老产业和乡村旅游都是国家未来重点打造的民生产业。顺应民生和市场需求，优化创新旅居养老的形式，合理利用国家政策是实现养老经济与田园综合体等融合对接的基本思路。借助田园综合体实现城镇居民旅居养老和乡村居民就业增收，也是打好精准脱贫攻坚战、实现乡村振兴战略的新路径。同时，田园综合体概念下的乡村田园旅居养老，在实现统筹和充分利用农村闲置资源的同时，也满足了城市老年人对于回归田园，从而实现“老有所为”、“老有所乐”甚至“老能自养”的需求。

新常态下，经济增速放缓，迫切需要发展新兴产业，培育新的经济增长点。旅居养老产业是旅游产业与老年服务产业之间的融合，属于“新经济”范畴。

传统养老产业一如其他传统产业逐步陷入了僵化的局面，在“新经济”常态下，已经不能适应大市场的发展了。旅居养老的出现，不仅有利于养老产业的正向发展，而且体现了新常态的发展要求。从我国市场状况来看，在我国老人群体消费能力提升以及旅游业快速发展的双重作用下，旅居养老的模式将在我国逐步打开市场。不仅如此，旅居养老体现的“被动养老”到“积极享老”的转变，还是缓解养老压力的重要方式。因此旅居养老值得深入观察其发展路径，让养老产业焕发活力。
新常态下发展旅居养老产业的价值 旅居养老产业是养老领域的新业态，是经济新常态下日益凸显的新兴产业。在新常态下，正确理解旅居养老产业的内涵价值，对于发展旅居养老产业具有重大意义。
1．旅居养老产业是新常态下凸显的新兴业态，属于“新经济”范畴新常态下
经济增速换挡，培育新的经济增长点是经济发展的必然要求。在此背景下。迫切需要进行传统产业的供给侧改革，发展“新经济”、新业态。2016年3月，李克强总理在十二届全国人大四次会议闭幕后回答记者提问时详解了“新经济”，总理指出：“新经济”的内涵是很广泛的，它不仅涉及三大产业中的“互联网+”、物联网、云计算等新产业和新业态，还涉及到一、二、三产业的融合发展等等。因此，通过利用现有的技术平台，促进传统产业之间的融合发展，是“新经济”的重要内容之一。
新常态下新兴产业的发展路径主要有三点：一是利用互联网、移动支付、APP等新技术，发展以共享经济为主的新兴产业。二是倡导大众创新，万众创业，通过创新创业培育新兴产业。三是促进传统产业之间的融合式发展，从而创造新的产业业态。旅居养老产业通过把老年服务产业和旅游产业结合起来。不仅有利于老年服务产业的新发展，而且体现了经济新常态的发展要求。
2．旅居养老产业能够弥补现有养老的不足，代表积极老龄化的发展方向
随着全球范围内人口老龄化形势日益严峻，养老观念从消极向积极转变是应对21世纪人口老龄化的基本要求。1997年，西方七国丹佛会议上酋一次提出了“积极老龄化”概念。2002年，联合国大会先后通过了《老龄化马德里政治宣言》和《老龄问题国际行动计划》，呼吁社会各界为老年群体建立支挣f生的政策环境。因此，根据联合国倡导的基本方向，积极老龄化的政策支持主要包括三点：一是充分的社会参与．提高老年群体的发展潜力。二是提高老年群体的生活质量，注重生活和精神上的双重享受。三是将老年问题纳入到经济和社会发展议程中，充分发挥养老产业对于经济社会发展的促进作用。
近年来，我国老年群体的需求也逐渐向包括生活照料、医疗护理和精神慰藉等多样化的方向发展。而现有的养老服务普遍侧重于物质供养，轻精神慰藉。旅居养老为老年群体提供了精神慰藉的有效途径，通过旅游+享老的生活式度假，不仅体现了积极老龄化的发展要求．而且有利于带动我国旅游产业的发展。
3．旅居养老产业坚持以人为本的养老理念，彰显新兴产业的时代特征
长期以来，“养儿防老”是我国几千年来的养老观念。随着经济社会的发展，我国社会化的养老体系逐渐建立起来。然而，现有的养老是一种消极、被动的发展态势．体现“被供养”的特性。旅居养老侧重于满足老年群体的精神需求，从而有利于促进我国传统养老观念由“被动养老”向“积极享老”转变。
除此之外，新常态下，尊重人性，以人为本，是互联网时代坚持的基本原则之一。以互联网技术推动经济的发展。根源在于对人性的尊重和人的创造性发挥的重视。旅居养老坚持以老人为中心，在强调物质供养的基础上，通过提供专业化的外围服务，让老年群体在安全、轻松、私密、整洁、和谐的环境中，享受到旅居带来的快乐，从而达到心情愉悦，提高生活水平的目的。因此，以老年为中心，满足老年群体的真正需求，不仅有利于提高老年群体的生活水平，而且体现了新兴产业的时代特征。
旅居养老产业开发的基本模式及其特点 我国地域辽阔，自然资源丰富，名胜古迹数不胜数。依据祖国自然资源为老年群体提供旅游服务，不仅能满足老年群体的精神需求，而且能够带动旅游业和相关产业发展。根据旅居养老的目的和旅居场所的不同．可以把我国旅居养老产业分为以下五种模式：

1．候鸟式旅居养老模式
候鸟式旅居养老是我国发展最早的旅居养老模式。与其他旅居养老模式不同，候鸟式旅居养老只需支付交通费和房租费，成本较为低廉，逐渐成为我国旅居养老的主要模式。
候鸟式旅居养老主要分为三类。
第一，暖冬旅居养老。冬季南方城市具有独特的地理位置和舒适的气候条件，到南方过冬逐渐受到北方老年群体的追捧。以海南岛为主的冬季疗养基地逐渐发展起来。
第二，夏季避暑旅居养老。夏季北方滨海城市以其毗邻大海、空气清新、温度适宜，受到了一批老年群体的欢迎。
第三，景区旅居养老。景区旅居养老指依托山林、湖泊、滨海和温泉等自然生态资源，形成山水疗养基地、温泉享老基地、风景享老基地等组合式景区旅居养老模式。景区旅居养老远离城市的喧嚣，自然资源能够陶冶情操，在一些风景秀丽的地区逐渐发展起来。总体来说，候鸟式旅居养老模式的优点是环境优美、气候宜人，灵活性强。但缺点是季节性较强，便捷性不足。

2．疗养式旅居养老模式
随着年龄的提高，老年群体的身体机能开始下降，对医疗护理需求越来越高。
疗养式旅居养老模式主要分为三类。
第一，中医养生旅居养老。中医养生旅居养老以中医为核心．以我国传统养生哲学为基础．开发中医诊疗室、中医理疗中心、药膳养老会所、中草药种植园等中医旅居养老项目，提供包括中医养生知识讲座、中医医疗服务、中草药园区体验等不同的服务。
第二，西医护理旅居养老。西医护理旅居养老以西医疗养为核心，以大型医院雄厚的医疗资源和专业化的医疗服务为依托。为老年群体提供包括身体健康检查、医疗护理、健康咨询等多个领域立体化的养老服务体系。
第三，美食养生旅居养老。美食旅居养老是指以食疗养生为核心，围绕我国丰富多彩的饮食文化，打造集养生药膳、素斋、绿色饮食、养生茶汤、地方养生膳食等多种食疗养老饮食为一体的美食养老服务模式。总体而言，疗养式旅居养老模式的优点是符合老年群体的疗养护理需求，缺点是成本较高。

3．文艺鉴赏式旅居养老模式
2014年，国务院颁布《关于推动特色文化产业发展的指导意见》，旨在以文化推动地区经济发展，从而为文艺鉴赏式旅居养老模式提供发展契机。文艺鉴赏式旅居养老模式主要分为三类。
第一，古城古镇旅居养老。古城古镇旅居养老依托特有的文化资源、历史遗址和非物质文化遗产，将历史古迹、旅游产业和养老服务结合起来，开发具有历史文化特色的旅居养老项目。
第二，民俗民风旅居养老。民俗民风旅居养老以地方特有的民族风情、节庆、习俗、食俗为基础，打造具有独特氛围和节日庆典色彩的旅居养老服务项目。
第三，宗教禅修旅居养老。宗教是文化的重要载体，是人的精神寄托。随着我国经济社会的发展，老年群体的物质保障极大丰富，对于精神信仰的追求不断提高。因此，依托宗教特色，以国家政策为依据，开发以佛学院、山水禅寺、养心阁等为基础的多样化的宗教养心旅居养老项目．更符合现代社会和未来老年群体对于宗教文化的需求。文艺鉴赏模式的优点在于符合老年群体的精神追求，缺点是对老年群体的整体素质要求较高。

4．田园式旅居养老模式
田园式旅居养老指的是以农家乐、乡村绿色田园景观、农事娱乐体验、特色乡村风情为依托，以满足老年人休闲度假为目标的旅居养老产业模式。近年来，随着我国大力进行社会主义新农村建设，农村地区经济得到很大程度的发展，基础设施不断完善，为田园式旅居养老模式提供了发展契机。尤其是农家乐产业，逐渐成为农村地区脱贫致富的一条新途径。
例如：上海市崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目．在提高农民收入、促进城乡协调发展方面作出了重要贡献。除此之外，田园旅居养老不仅可以观光、采摘，体验农乐，让老年人体验农村生产方式。还可以了解农村生活．享受乡土情趣，并通过产业链的发展，不断开发渔村、牧村、林园、酒庄等特色田园旅居养老产业项目。田园式旅居样养老模式的优点在于亲近乡村，回归自然，缺点在于服务水平和配套措施都有待提高。

5．社区式旅居养老模式
社区式旅居养老是养老产业和地产相结合的养老模式，并逐渐成为近年来我国房地产市场发展的一大趋势。社区式旅居养老通过构建包括老年住宅区、老年大学、购物中心、酒店和医院等多种业态，将“养老住宅销售+养老地产持有经营+综合商业租赁”相结合，形成一个功能齐全的产业链，从而为老年群体提供多样性的养老服务。社区式旅居养老在我国北京、上海和深圳等一些大城市发展较快，但大部分社区式养老地产还只停留在概念层面或者只提供住宅区等单一功能，缺乏专业的、全面的外围养老服务。因此，吸引一批专业的、有信誉的品牌服务公司加入此领域是今后需要解决的首要问题。该种模式的优点是综合性较强，面向的老年群体范围广，配套措施和服务相对完善。缺点在于投资力度较大，对开发商的资产状况、资源整合能力和持续经营能力要求较高。