保护北京中轴线有多难？

甲丁

保护北京中轴线有多难？
中国新闻周刊
2022年10月03日 12:23:19 来自北京

2014年12月8日，北京钟楼湾胡同原32号院，工人们正在清理施工垃圾。摄影/张洁

尽管家住北京四环外，但在周末，秦红岭喜欢换三趟地铁，进入二环里的老城区，在钟鼓楼及与其相连的什刹海周边漫步。她是北京建筑大学人文学院院长，写了多部有关建筑伦理与城市文化的专著。穿梭在钟鼓楼前的市井中，在她眼中，是“感受老北京魅力和人文气息的过程”。
北京的老城凸字形城廓中央，一条15华里（约7.8公里）的中轴线纵贯南北。在中轴线的最北端，是高47.95米的钟楼和46.7米的鼓楼，晨钟暮鼓，掌握老城的节奏。从钟鼓楼出发向南，穿过万宁桥，翻越景山，就能抵达紫禁城。
钟鼓楼紧邻的什刹海，是京杭大运河的北端点。元代起，南方的商船满载着粮米、丝绸、布匹、茶叶、木材等物资抵达，形成“前朝后市”的繁荣，古老的商贸传统从胡同的名字可一窥千秋，比如烟袋斜街和白米斜街，过去即为特定商品的集散地。这些胡同所在的地安门外大街全长约730米，北起鼓楼，南至地安门，东连南锣鼓巷，西临什刹海，是中轴线上形成时间最早、形态最稳定的商业街市。
在秦红岭看来，地外大街胡同里的食肆、人群和胡同居民，都令她想起家乡成都的街头生活，但与成都不同的是，在什刹海岸边的屋顶露台喝茶时，她能看到高大的钟鼓楼，老房子的屋脊连绵如海波，在景山的万春亭形成高点。“感觉非常棒，因为能感受到城市的意象。”她说。
市井的烟火气延续至今，古老街区有了时尚元素。“这是特别自然的风貌。”年轻人扎堆在老街巷，是秦红岭乐于见到的，她提起在鼓楼前拍婚纱照的新人，在钟楼和鼓楼间的空地活动身体的老人，以及冬天什刹海溜冰场人满为患，“古老建筑空间与现代市井生活的融洽气氛，是钟鼓楼独有的”。
在遍地“古董”的北京，古建筑融入现代的场景越来越多，这是文物可持续发展的探索。2011年，北京启动了中轴线申报世界文化遗产的工作，百余项文物修缮工程相继启动。
北京市文物局原副局长、北京市政府参事室参事于平告诉《中国新闻周刊》，2022年是《保护世界文化和自然遗产公约》通过50周年，如今在世界范围内，历史城市的可持续发展成为备受关注的重要课题，“我们提起中轴线申遗，其实是为了历史城市更好的保护和发展，这与联合国教科文组织所追求的遗产保护目标是契合的。”
恢复“第五立面”
在钟鼓楼西北侧，地安门派出所旧址南侧有个未命名小胡同。胡同路窄，只能并排走两人，入口处摆着几盆辣椒，老史的房子在一道不起眼的窄门里。
那间小房共35平方米，住着48岁的老史一家四口。在这个局促的家里，还生活着十几只鸽子，鸽笼架在屋顶上，每天早晚，老史要把鸽子赶到房子上空盘旋几圈，灰白的鸽影掠过鼓楼城墙和连片的房脊，构成“豆汁儿焦圈钟鼓楼，蓝天白云鸽子哨”的老北京生活图景。
老史是国企员工，收入不高，养鸽子是他的爱好。他的旧鸽笼是用石膏板砌的，凸起在房顶上，石膏板很快老化，变得灰黄。最近西城区政府为他免费置换了新鸽子笼，笼子是铁做的，顶上做成老房顶的样式，整体涂成深灰色，与街区融为一体，从高处望去，仿佛鸽子也住进了老房子。
鼓楼附近街区的改造提升已经完成大半，老史居住的西北侧正在施工，目的是提升公共空间品质。什刹海阜景街建设指挥部常务副总指挥刘维岩向《中国新闻周刊》介绍，此轮改造包含东轿杆胡同、西轿杆胡同、小铃铛胡同、地安门派出所旧址南侧未名胡同等四条胡同，对其沿街房屋立面及门楼进行了整治，胡同里扯出的弱电飞线，以及墙面上的电箱，进行整理和改移消隐，此外还对胡同的道路进行铺装，并拆除违建，重新铺装道路，以及修通下水管。
在刘维岩的办公室里，并排挂着两张图片，都是站在鼓楼的俯视视角，远处是景山万春亭。一张拍摄于2021年4月，画面以地安门外大街为轴，大街两侧，传统的人字形屋顶隐没在加建的棚子间，空调室外机随处可见，而另一张是整改后的效果图，超高的建筑被降层，房顶被恢复成古老制式，古都风貌显现。
屋顶构成的景观，被称作“第五立面”。刘维岩说，第五立面整治是一项重点工作，其包括对不符合中轴线申遗要求屋面的改造、违建拆除、附属设施改移、鸽舍整治等，同时配合什刹海街道开展屋顶、胡同违建的拆除恢复。“就是对房顶的整治。”他说，除了拆除房顶违建，对影响设施外立面和第五立面的棚架，会根据需要拆掉或者进行绿化，占据屋顶大块面积的太阳能热水器集热板，被拆掉后，由政府免费给居民置换为室内电热水器，而四处“点缀”的空调室外机，也被从靠近房顶的墙上移到更隐蔽处，对于难以隐蔽的，就采取遮罩处理，“从外观基本看不出来”。此外，一些现代风格的小楼被降层。比如原地安门派出所由三层降成了一层，将来进行恢复性修建后，就有了中式老房子的人字顶。
刘维岩介绍，在钟鼓楼西北侧，第五立面整治工作实施范围为铃铛胡同以南，鼓楼西大街以北，旧鼓楼大街以东至西城区区界区域，总占地面积约1.19公顷。目前，第五立面整治工作共涉及屋顶、屋面施工92处点位，涉及居民89户，房屋182.5间，建面2536平方米。目前，满足施工条件的64处点位均已开工。
在地外大街，也开启了“复兴计划”。刘维岩介绍，在民生改善方面，修理了下水道的排水系统，解决了临街低洼院落积水问题，还修建了方便老人和残障人士出行的无障碍坡道。而在商户外立面的更新方面，按照“一户一设计，一户一方案，一建筑一对策”，以及“微修缮、微整治、微更新”的方针，他们召开座谈会，让周边的居民和商户广泛参与，听取居民的意见，获得了居民的支持。
“中轴线申遗是国家的大事，片区居民总体都是支持的。”刘维岩提起，清理胡同违建的过程中，为了修整第五立面，在对房顶上的违法建设拆除前，也与居民进行了充分和平等的协商，“没有一处是通过行政强制手段拆除的”。
鼓楼地区部分居民居住困难，正式房面积普遍只有十几平方米，因此，他们搭建超高违建用于居住和生活。刘维岩说，目前有三户人家，由于搭建的违建拆除之后，就失去了居所，但因种种原因不具备保障房条件，最终也就没有拆除，而是进行改造。
尽管几乎所有居民都获取了妥善安置，但也有令刘维岩感到内疚和遗憾的人家，比如住在地外大街附近的一户居民，在12平方米的合法房屋上加盖了两层，一层作为厨房和厕所，二、三层居住，为了支持申遗，他们同意将违建部分拆除。
“他们在顶上搭到三层，特别显眼，我去做工作，说影响第五立面的视线，违建需要拆除，他们很支持工作。”刘维岩如今依旧记挂着这户人家，经常去走访看望，力争帮其解决问题。他介绍，钟鼓楼附近的平房，产权大多属于政府，是过去分配的“公租房”，那户12平方米的人家是重组家庭，只有女主人一人的户口在西城，男主人和女儿都是外地户口，而房子的承租人是女主人另外的亲戚，但享受政策的只能是原本房屋的承租人，也就无法惠及到这一家三口。

2007年12月，北京什刹海地区正在翻新改造的胡同。图/视觉中国

为了令老院落恢复原有肌理、传统风貌，再现四合院生机。2021年春天，钟鼓楼周边街区启动了“申请式退租”工作。这项工作本着 “居民自愿、平等协商、公平公开、适度改善”的原则，实施范围内满足退租条件的居民均可在完成相关手续前提下提出退租申请，政府将提供货币补偿，符合条件的居民可申请位于大兴区和朝阳区的共有产权住房或公租房。
刘维岩介绍，在钟鼓楼西北侧区域，共有院落30处，居民185户，房屋369间，建筑面积5250平方米，申请式退租工作于2021年3月15日启动，并在2021年5月14日完成集中签约工作，共有14处院落参与退租工作，累计完成72户退租，退租的房屋共107间，建筑面积1532.14平方米，其中直管公产66户房屋97间，建筑面积1382.79平方米，私产6户，房屋10间，建筑面积149.35平方米。
刘维岩说，将小房子在稍远的区域换成大房子，深受居民欢迎。他记起，有一户姓石的人家，三口人住在9平方米的房子里，通过申请式退租购买了两居室，还有原本居住面积只有20平方米的老彭，购买了大两居之后，还剩下了一笔没用完的补偿款。
申请式退租的目的在于疏解钟鼓楼区域人口，恢复古城肌理。“没有把人一刀切地往外赶。”秦红岭认为，这就是钟鼓楼区域申请式退租的好处，这项政策的施行，其目的在于减少30％~50％的住户，将“野蛮生长”的大杂院修整好，而留下来的住户，也是中轴线景观的重要部分。秦红岭认为，文化遗产应该融合进城市里，成为市民生活的一部分。
北京市文物局局长、北京中轴线申遗保护工作办公室主任陈名杰说：“文物的赋存环境越来越好。有一个成语叫唇亡齿寒，如果文物是‘牙齿’，赋存环境就是它的‘嘴唇’，‘牙齿’要保护好，‘嘴唇’也得保护好。比如对文物建筑里一些非文物建筑进行了腾退，既保护了文物，又让人民群众的生活环境、幸福指数大大提高，达到了双赢。”
申遗：保护古城的“抓手”
秦红岭提起，十多年前，当她在北京胡同里调研时，经常能遇到有趣的人，比如在康有为故居，那里已经成为大杂院，大杂院里有棵歪脖子树，当有游人经过，居住在大杂院几代的市民就会给游人讲解康有为和树的历史。那些口口相传的故事和传统，是珍贵的历史印记。
但这些历史印记曾遭遇消失的威胁。“人口爆炸”导致的私搭乱建，令胡同失去了本来面貌。吴群在北京生活了40年，他向《中国新闻周刊》提起，1994年，百盛进入中国，在二环里的复兴门内大街开了第一家商场，成为青年赶时髦的聚集地，商场附近停不下车，吴群就拐到附近的武安侯胡同寻找停车位。
百盛开在内城边缘，贴着西二环。据明嘉靖年间的《京师五城坊巷胡同集》，其附近的武安侯胡同又称西四北八条，在西四地区八条胡同中最靠城外。吴群回忆，武安侯胡同很宽，路两旁长着老槐树，许多四合院是过去王侯的居所，有着高大的宅门，令他印象最深刻的是朝向道路的老房子的后窗，那是一种复杂的格栅式窗户，刷着红色的漆，用一根木头顶开，这种形态的窗户他后来只在宋画里看到过。
武安侯胡同已在多年前被拆除，那扇窗保留在了吴群的记忆里。“至少在1990年代末，北京的胡同还是很美好的，很安静，建筑空间的形式还比较纯粹，没有那么多水泥和彩钢板这种新式材料。”吴群在1995年进入北京电视台，成为一名纪录片导演，20多年来，他通过摄像机的镜头记录北京的古建筑与新变化。
老房子里原本的生活形态也是独特的，但也有不方便之处，“一些大的独院设有厕所，但小的房屋是没有厕所的，需要去公共厕所。”吴群提起，他拍摄纪录片《北京记忆》时，作家刘一达讲起胡同里排队上公厕的“盛况”：“一条胡同住这么多人，先来后到，就在那轮着蹲吧，所以胡同叫‘轮蹲’”。
“过去没有排污管道，厕所都是旱厕，有专门的掏粪人职业。”吴群说，比如在北京南城有“粪张胡同”，即为掏大粪从业者的聚集处，另外老胡同的房子由于是土木结构，年久失修后容易漏雨，而在煤气管道接通之前，胡同里做饭都用蜂窝煤。
北京的老城生活是随着居所的变化而消逝的。在吴群的纪录片中，也再现了过去北京四合院和胡同生活“细水长流的从容之美”。而从1950年代到1990年代，北京常住人口增加，越来越多的民居院落都已不复当年的景象。“基础生活设施更加供不应求了。”吴群说，之后就是城市化，年久失修的老房子被拆除，层层叠叠的高楼拔地而起。
吴群说，他拍摄的胡同居民，有人也羡慕住在楼房的人，期盼自己也能住上有厨房、水龙头、煤气灶和马桶的房子。在2008年奥运会之前，为了减少空气污染，胡同“煤改电”，冬天取暖才由烧煤变成了用电，这之后，随着历史街区的保护被重视，“大拆大建”被叫停。
北京中轴线申遗文本编制团队负责人、清华大学国家遗产中心主任吕舟告诉《中国新闻周刊》，在1990年代，北京市曾提出夺回老城风貌，给新大楼“穿靴戴帽”，向传统风貌靠拢。“到底怎么恢复古都风貌？当时在反复碰撞和各种讨论当中，最终仍然觉得还是很难保护整个城市。”
在遍地古建筑的北京，曾划定25片历史街区。“按照现在申报历史文化名城的标准，只需要有两片历史街区就可以了，但是在当时北京就能划出25片来。”吕舟说，划定过后，保护这么多历史街区又成了新问题，“很多四合院已经成了大杂院，居住环境怎么改善？老的房子都不能拆吗？是不是都要像文物一样去保护？”
在一些学者眼中，北京的“古都风貌”是空间的秩序感。北京市社会科学院文化所研究员季剑青曾在他的著作《寻找旧京》中写道，想象一下我们回到了清代的北京，如今构成“古都风貌”的那些古建筑，都在一个几近完美的秩序空间中各安其位。宫殿、苑囿和坛庙等皇室建筑，既是行使政治权力的场所，同时又以其庄严神秘象征着皇权的至高无上，遍布城内外的诸多寺庙满足着各个阶层宗教生活的需要，有的还发展为市集，或者因其景色风物，成为文人士大夫游赏雅集之地。它们构成了这座城市的内在肌理，为居住其中的人们提供了现实的活动空间。
“更重要的是，古代北京城的各类建筑和景物提供给人们的现实生活经验，本身就充满了历史感。钟鼓楼的暮鼓晨钟，在日复一日有节律的报时声中，已经获得了深沉的历史意味，一种庄严的‘纪念碑性’。”季剑青写道，中国是具有深厚历史感的国度，北京是拥有数百年建都史和上千年建城史的都城。在清代的北京，人们随处都能碰到历史悠久的古迹，城阙、宫苑、寺庙乃至街市，都有漫长的过去可以追寻。
“人们常说下雪后北京就变回当年的样子，这是因为雪将违建的部分掩盖住了，凸显出了老房顶。”吴群说，在民国时期的照片上，以及老舍、季羡林或汪曾祺的笔下，老北京的生活都是闲适美好，这是许多人怀念的老北京风情。
2018年，故宫博物院原院长单霁翔在一次公开演讲中，展示了自己生活过的老房子变化的影像。在1974年，20多岁的单霁翔拉着手风琴，在自己居住的四合院里留影，照片中的四合院正院里，只有正房和厢房，院子中间敞亮。到了40年后的2014年，单霁翔再回到自己长大的院子里留影，四合院成了大杂院，院子已经被违建和杂物堆满，只能看到正房和厢房的屋顶。
“北京的四合院为什么变成了现在这样？是她没有得到尊重，没有像故宫一样被尊重，没有得到尊重是因为人们没有看到她的价值。一个四合院，给它合理的承载的时候，它才有尊严。”单霁翔在那场演讲中说，当一个院子住了七八户人家，共用一个卫生间，一个水龙头，一家只有一间正式房的时候，人们就觉得四合院不适应生活需要了，房管部门也觉得它没有什么价值，停止修缮了，慢慢就给拆迁造成了理由，因为它没有尊严了。
“这不是四合院本身不好，是我们没有正确地对待她。”单霁翔认为，保护北京老城风貌，保护四合院，就要像对待故宫一样，给四合院以尊严，“给不堪重负的四合院减负，去掉超载的功能，大杂院才能重回四合院。”
吕舟说，经过多年的尝试和探索，伴随着中轴线申遗进程的推进，钟鼓楼附近的街区改造兼顾了人气和风貌，是接近理想的改造项目。
“如果整个北京老城得到了完整的保存，那么它本身就足以成为世界遗产，但是现在北京老城已经不完整了，城墙没有了，部分护城河也变成地铁了，我们希望尽可能多地保留古城留下的东西，那么中轴线申遗就成为了保护古城的抓手。”吕舟说。
秦红岭认为，申遗可以全面提升中轴线遗产的管理和利用的水平，消除威胁和破坏中轴线遗产突出普遍价值的因素，推动其可持续保护与发展。“申遗是中轴线获得更好保护的新起点，也是进一步推动老城更好地整体保护的契机和重要举措。申遗是一种文化的展现，一种文明的传达，不仅是对世界文化遗产保护精神更深入的探索，更是对北京老城这座世界著名古都进行整体保护的探索。”

2006年12月，北京钟鼓楼周边的传统胡同区。图/视觉中国

完善申遗保护工作体制机制
63岁的于平曾担任北京市文物局副局长，如今是北京市政府参事室参事。她在文物保护单位工作四十多年，深知北京保护文物之难。“中轴线沿线的空间里，产权管理使用单位极其复杂，既涉及中央单位，也涉及市属单位，还涉及各个不同的区，有时候就一个院子里，可能这一半属于东城，那一半属于西城，都扯不清楚的。”于平说，最典型的是钟鼓楼前的地安门外大街，西城区管辖街道和临街的商铺，及向东不可通行的胡同，东城区管辖东侧区域和可通行的胡同。
于平希望，通过中轴线申遗能够有效地、合理地推动文物保护单位腾退工作的探索实践。中轴线上的各级文物保护单位多是坛庙建筑，在特殊历史时期，一些单位和他们的员工搬了进去。“过去我们文物部门，只能是依法告知文物产权单位是对文物实施保护的第一责任主体，要依法保护好文物，以协商的方式，让他们将占用文物中的居民或办公场所等进行腾退安置，但是这些单位也只能通过自己的渠道申请资金，解决安置问题，如果单位没办法解决资金，我们也没办法。”于平说，有的单位在文物部门的催促下，也只是给占据文物的职工发灭火器，进行防火演练，或者进行用电和用火安全教育，就算“履职尽责”，“如果说真正让他们安置这些职工，都找不到钱”。
于平提起，自2017年，“积极推进中轴线申遗工作”写入《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，同年，北京市推进全国文化中心建设领导小组批准成立了中轴线申遗保护专项工作组，全面启动北京中轴线申遗保护。“这是特别好的机制创新。”于平说，当中轴线申遗工作被纳入全国文化中心建设，并成立专项工作组后，相关的政府部门全都联动了起来。
“在工作当中，最突出的问题就是中央单位的占用怎么协调，包括资金怎么办。”于平说，于是在首都规划建设委员会办公室（简称首规委办）下面设立了职能机构，负责协调北京市属和中央部门的重大事项的协调，其中就涉及中央单位占用文物的腾退。
2022年6月，北京市文物局局长陈名杰接受媒体采访时提到，近年来北京中轴线申遗保护工作体制机制进一步完善，中轴线沿线涉及多家单位，他们在首规委办的协调机制下，形成了“央地协同、军地互动、市区联动”的良性工作机制，破解了诸多难题。市级层面成立中轴线申遗办公室，组建了中轴线申遗保护中心。这些举措是中轴线申遗保护工作取得进展的根本保证。
而在2021年6月7日，在首钢园召开的“一脉传城”——北京历史文化名城保护座谈会上，北京市规划和自然资源委主任、首规委办主任张维透露，在完善名城保护工作体制机制方面，按照《北京历史文化名城保护条例》要求，将名城委纳入首规委工作体系，涉及北京历史文化名城保护的重大事项，应当经首都规划建设委员会审议，向党中央、国务院请示报告。另外，在选优配强名城保护工作队伍方面，市委编办在2021年2月批复同意调整首规委办编制，新设历史文化名城保护处。
“首规委办以中轴线申遗文物腾退工作为抓手，正持续推动老城的整体保护和文物合理利用。”张维在当时的会议上说。
据了解，在推进文物腾退特别是中轴线申遗涉及的文物腾退工作中，北京市已完成皇史宬等文物内的住户腾退，目前正在有序推进太庙、天坛、先农坛文物腾退工作，研究推进醇亲王墓、贤良祠等文物移交和腾退事宜。北海医院和东天意商场也已完成降层，德胜门箭楼南侧公交场站实现全部腾退。
于平说，新机制的建立，解决了文物保护部门一直以来的心病。她以皇史宬的腾退举例，这是中国现存最古老、最完整的皇家档案库建筑群，始建于明嘉靖十三年（1534年），位于故宫东侧南池子大街，明清北京城皇城的核心区域，1982年被公布为全国重点文物保护单位。自新中国成立以来，皇史宬北院由中国第一历史档案馆办公使用，南院为民居大杂院，其建成迄今480余年，仅1994年至2000年间向公众开放过。“住户一家一个煤气罐，很危险，居住条件也很不好，里面上下水都没有，卫生间也没有。”于平说，文物保护部门曾经给产权单位亮黄牌，要求他们排危解难，但直到中轴线申遗进入快车道，“大杂院”的腾退才获得进展。
据了解，2019年，北京市对皇史宬南院23户住户进行腾退；2020年，北京市拆除非文物建筑后交还产权单位故宫博物院；2021年，中国第一历史档案馆作为皇史宬的管理使用单位，完成了皇史宬北院的文物修缮和展览布设，于这年9月1日对公众预约开放。
这些文物多是在新中国成立初期被占用的。大约在上世纪50年代，大机关缺乏办公地，就选择大的院落包括王府等地方办公，然后一直占用下来。比如在中轴线的重要遗产点景山公园的寿皇殿，就从1956年开始被用作北京市青少年活动中心（市少年宫）。
寿皇殿是明清两代皇家专用建筑群，被作为少年儿童校外教育场所使用，寿皇殿内各殿及主要建筑改为了教学活动场所，装上了西式吊顶和吊灯，2011年北京中轴线申遗项目启动后，中轴线上被占用的古建开始腾退和修缮，寿皇殿建筑群于2013年末正式回归景山公园，此后经过数年的整治修复，2018年11月，寿皇殿正式对游客开放。
于平说，北京市政府与国家文物局建立了“北京中轴线”申遗保护部市联席会议制度，协同推进保护范围的划定、遗产价值的阐释和保护规划的制定等工作，此外在北京市层面也建立了协调机制，每两周开一次中轴线重大事项的协调专题会。
“我们不仅仅是为了保护文物本题，而是综合考量城市可持续发展所面临的问题，改善民生，这是政府最关切的。”于平说。
实现文物建筑的最大价值
北京老城原本为口字形，明嘉靖年间，人口增长，就在内城以南修建方形的外城，两个方形相接，组成“凸”字形。老北京城口字型的内城也被称为“四九城”，皇城紫禁城在最中央，四周有布控四方的四座城楼，天安门、地安门、东安门、西安门，称“四向开门”，环绕皇城的内城四方有九座城门，正阳门位于内城南城墙的中心点，是凸字形城廓的正中心，内外城由此分界。
在现代语境中，正阳门将中轴线分为“北中轴”和“南中轴”。中轴线申遗点位中，内城的北中轴是“前朝后市”，而外城的南中轴主要为天坛与先农坛。由于历史原因，天坛保存相对完整，形成反差的是先农坛外坛区基本被新建占用，但内坛区古建筑保存较为完整。

先农坛拜殿。图/视觉中国

1990年，在先农坛体育场进行的亚运会足球比赛。图/中新

先农坛内的殿顶藻井。图/视觉中国

坐落在先农坛内的北京古代建筑博物馆成立于1988年，是研究和展示中国古代建筑历史文化与营造技艺、先农坛历史文化的专题性博物馆，馆长薛俭告诉《中国新闻周刊》，自1911年辛亥革命推翻帝制，清朝退出历史舞台后，坛庙的祭祀功能消失，原为皇家祭祀禁地的先农坛被打开。1912年先农坛外坛墙北段被打破，开始有百姓进入其中种地。1913年元月，先农坛曾短暂向公众开放，此后内坛被民国内务部辟为“先农坛公园”，北外坛被辟为“城南游艺园”，后来两园并在一起，称作“城南公园”，“皇家禁地”向百姓彻底开放。而从1921年起，北外坛逐渐成为平民居住区，成为游艺者的聚集群落，附近的天桥成为表演的舞台，此后形成老北京的天桥商业区。
先农坛外坛东南区域的体育场，最早可追溯到1924年的北平市立体育专科学校。在1937年秋，在先农坛外坛东南区域开辟了北平特别市公共体育场，也就是现在的北京先农坛体育场，是当时北平市第一座公共体育场。日占时期，在外坛的其他区域，还开辟了汽车修理厂、医学实验机构等。北平光复后，北平市政府沿用了这些功能。新中国成立后，先农坛内的机构对口交接给新政权，成为新中国的体育场和医学科研机构，这些机构及其职工也就留住在先农坛内。
1949年7月，华北育才小学进驻先农坛，利用古建筑作为教学用房，这所学校是抗战年代在延安成立的延安保小，迁入北京后改名为北京育才小学。1952年10月，天坛公园与北京育才学校经过协商，经北京市政府同意后，正式将先农坛古建筑区作为北京育才学校校区使用，范围包括内坛和神祇坛。薛俭认为，北京育才小学当时进驻先农坛既保护了文物，还发挥了古建筑在当时的最大作用，为人民教育事业作出了贡献，实现了文物建筑的最大价值，如今国民经济实力增强，教育事业也得到充分发展，有了更好的办学校舍，腾退文物建筑，恢复文物历史风貌，用来保护传承传统文化，同样是文物价值最大的体现。薛俭介绍，北京育才学校现已腾退出先农坛，新址并不远，只是迁出了先农坛内坛区域，“腾退后不仅对3000多名在校学生学习不会产生影响，新建校舍还会大大提升教学硬件设施，改善教学环境。”
薛俭提起，最先腾退的单位是在内坛办公的北京文物古建公司和使用“神仓院”作为办公地的北京古代建筑研究所，这两家单位同属于北京市文物局。他说，文物局积极贯彻落实“刀刃向内，自我革命”的要求，带头拆除内坛非文物建筑，如今已经恢复了古建筑的历史风貌，打开视廊，并种上了稻子和月菊供公众欣赏。
在明清时期，先农坛是历朝皇帝祭祀先农、亲耕耤田的重要场所。薛俭期望，未来的先农坛将打造成展示中华民族农耕文化的新高地。通过展览和体验活动，让游客了解祭祀的内涵及历史原貌，并与文旅企业合作，对文物进行活化利用。“作为博物馆，我们要尽量向社会公众阐述它的历史。”
而在中轴线北端的钟鼓楼，刘维岩也计划，对申请式退租后留下的空房子进行恢复性修建和保护性修缮，“拆除院内的违法建设后，对老房子和老部件进行修复，在修的过程中，遵循微整治、微修缮、微更新的理念，采取老材料、老工艺、老手法，启用老技师，采用老制式、老格局和老模样，修出来的效果争取达到修旧如旧。”
刘维岩说，借此机会老街区还将补齐民生短板，对公共空间和厨卫进行更新，增加公共配套服务设施，比如地外派出所降层拆除后，就将成为新的社区居委会。
记者：苑苏文