父母将房子过户给子女，“在世办”和“过世办”，哪种方式最划算？

白乙

父母将房子过户给子女，“在世办”和“过世办”，哪种方式最划算？                                                                                2025-09-29 05:40                                        发布于：广东省
   

   “我们老两口商量，房子给子女，将来过世办，怕其他人也来分割房子；如果在世办，又担心子女拿到房子不尽赡养责任，好纠结！”隔壁的刘叔的担忧不无道理，现实中，继承房子真会有各种麻烦：

以刘叔为例：直系亲属包括：太太（杨女士）、独生子（小刘）、父亲老刘、妹妹刘女士如果刘叔去世未立遗嘱，他的房子就由独生子和父亲共同，每人50%；如果父亲老刘去世也未立遗嘱，那么老刘继承的50%房产，妹妹刘女士也有份分割情况：独生子75%（直接继承父亲50%+继承爷爷25%）、刘女士25%。所以，别以为独生子就一定有100%继承份额，实际情况，可能继承人多到超出你预期！

了解了这一点，咱们就来了解一下父母将房子过户给子女，“在世办”和“过世办”，哪种方式最划算？目前，父母的房子过户给子女，有三种方式：赠与、继承和买卖。这三种方式，在税费、流程、风险等方面，都存在差异。结合最新的政策，梳理得到三种过户方式的主要税费对比如下：

.01赠与过户表面看，就是父母将房子赠送给子女，但这份“礼物”并不是免费的，其中也涉及到税费：
①契税：
根据现行的契税法，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属可以免征契税；但父母赠与子女，非夫妻关系，需要缴纳3%的契税。
②个人所得税：
现行的规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对双方不征收个人所得税。
但是，如果受赠人取得无偿赠与的不动产后，再次转让该不动产，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。（满五唯一免征，以父母取得房产起算。）
简单说就是：父母将房子赠予子女，契税个人所得税免费，但是如果子女得了房子以后，将房子出售，且自己又不符合满五唯一条件，那么就需要缴纳20%的个人所得税，税费计算公式：
（过户价-原登记价-合理费用)×20%

.02买卖过户这就和普通房产建议没啥区别，但是前提是子女有购房资格。
涉及的税费包括：
①契税：现行的优惠政策，无论首套还是二套，面积不超过140平方米以内，契税税率都是1%.
②增值税：满2免征，不满2按过户价5%计算
③个人所得税：满五唯一免征（以买卖过户起算），不符合的满五唯一，二选一，过户价的5%，或者差额的20%.

.03继承过户前面两种过户方式都是父母在世的时候可以选择的，而继承过户则是父母离世之后的过户方式。
涉及的税费包括：
①契税：根据现行的政策，法定继承人免征契税
②个人所得税：法定继承人继承房产，免交个人所得税。
③子女出售：子女继承房产后再出售，需要按照“财产转让所得”缴纳个人所得税，税率为20%（符合满五唯一可免征个人所得税，以父母取得房产日期开始计算）

总的来说，如果子女继承父母的房子，不打算出售，那么继承过户最划算，既不需要契税，也不需要个税。
如果子女继承房子以后，有打算卖房，且又不符合满五唯一条件，那么，买卖继承更划算。
举个例子，如果老李买的100平房子，总价100万，以评估价300万过户给儿子小李，以后小李卖房时价格500万，
①如果老李将房子过户给小李，小李将来出售房子时符合满五唯一条件，那么继承过户费用最低，只需要8080元，赠与过户需要9万，买卖过户3万。
②如果小李卖房时，不符合满五唯一的条件下，选择赠予或继承过户，个人所得税就是40万，如果是买卖过户，税费只要5万。

.04继承可能面临的风险？继承过户虽然费用是最划算的，但是过程也会比较复杂，
如果老人子女多，父辈都在世，这种情况下又没有立遗嘱，这事就更复杂，需要找一堆人进行公证，搞不好就要闹上法庭。

.05继承房子一直住，不过户行不行？虽然继承了房子之后一直不过户，并不会影响你的继承权，但是，从法律的角度上来讲，这种做法会存在很大风险：
如果将来要卖房，或者遇到房子拆迁，就找不到合法产权人，处理起来会特别麻烦。
而且也很容易出现遗产纠纷，甚至父母的其他兄弟姐妹要求来瓜分房产，有件事，如果房产过了20年都不过户，到时候一旦有纠纷，法律都不保护你。

所以父母将房子过户给子女，究竟选择哪种方式，每个人的情况不一样，大家可以结合自己的情况来进行选择。
但有一点要特别提醒，如果选择继承过户，这种过户方式只有等产权人去世之后才能办理，但是为了避免遗产纠纷，防止被其他人分割，最好的方式一定要立遗嘱！
另外，如果选择在世办理过户，担心孩子拿到房又不尽赡养责任，可以要求设置居住权，去房产局办理登记。
签订居住权合同，约定可以永久居住直至去世，并去房产局办理居住权登记，这样老人的居住权益就得到了保护。